Ulaganja i preinake zakupnika u poslovni prostor: tko plaća i tko ima pravo na naknadu?

Zakupnik uloži u prostor: postavi pod, uvede instalacije, sagradi pregradne zidove, opremi ga za svoju djelatnost. Zakup jednog dana prestane, često ranije nego što je itko planirao. Tko snosi trošak uređenja i u kojoj mjeri? Ovo je vjerojatno najspornije područje cijele materije zakupa poslovnog prostora, ali i ono s najdosljednijom sudskom praksom: gotovo dvadeset godina presuda, od 2006. do 2026., govori istim glasom o tome kada zakupnik ima pravo na naknadu, a kada nema, i zašto se toliko ugovora u ovom dijelu pokaže lošijim nego što su strane mislile.

Sadržaj

• Preinake trebaju pisanu suglasnost
• Zakonski default kad ugovor šuti o ulaganjima
• Dva modela koje ugovor može odabrati
• Veliko upozorenje: odricanje ne preživljava prijevremeni raskid
• Kad zakupnik nikad nije ni pokušao ostvariti svoje pravo
• Stvaran primjer: kad zapisnik (ne)postoji
• Ulaganja i pravo zadržaja
• Nužni i korisni troškovi nisu isto, i to utječe na iznos
• Zastara: kad počinje teći
• Savjeti za zakupodavce i zakupnike
• Povezane teme
• Često postavljana pitanja

Preinake trebaju pisanu suglasnost

Prije nego što uopće dođemo do pitanja naknade, treba razlikovati preinaku od uređenja koje ugovor predviđa. Preinake kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled prostora zahtijevaju izričitu pisanu suglasnost zakupodavca (Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, čl. 15.). “Vanjski izgled” (pročelje, izlog, reklamna ploča) element je koji se u praksi često zaboravi, a ipak spada ovamo. Neovlaštena preinaka zakupodavcu daje pravo na raskid i naknadu štete, neovisno o tome je li sama preinaka objektivno poboljšala prostor.

Kozmetičke izmjene (boja, sitni namještaj) obično ne ulaze u pojam preinake. Razlika je bitna u praksi: uklanjanje pregradnog zida je preinaka, bojanje zida nije.

Zakonski default kad ugovor šuti o ulaganjima

Ako ugovor ništa posebno ne kaže, zakon daje jasan default: zakupnik smije odnijeti uređaje koje je sam ugradio, ako time ne oštećuje prostor i ako mu zakupodavac to ulaganje već nije “priznao” kroz sniženu zakupninu (čl. 21. ZZKPP).

Ovo je samo polazna točka. U praksi se ugovori gotovo uvijek odmiču od ovog defaulta u jednom od dva smjera, i upravo taj odmak određuje ishod spora.

Dva modela koje ugovor može odabrati

Potpuno odricanje zakupnika od naknade

Zakupnik se ugovorom unaprijed odriče prava tražiti naknadu za uložena sredstva, neovisno o tome je li zakupodavac dao suglasnost za ulaganje. Ovo je “landlord-favorable” klauzula, česta u praksi. Djeluje pouzdano za jedan scenarij, a nepouzdano za drugi, o čemu više u sljedećem poglavlju.

Amortizacija ulaganja kroz sniženu zakupninu

Ugovor umjesto toga može izričito predvidjeti da se ulaganje vraća kroz sniženu zakupninu tijekom trajanja zakupa. Ovaj model sudovi dosljedno poštuju: kad su ugovorom određeni i visina ulaganja i način njegova vraćanja kroz sniženu zakupninu, radi se o čisto ugovornom odnosu, a pravila o stjecanju bez osnove se ne primjenjuju. Ovo je model koji daje najviše pravne sigurnosti objema stranama, jer sud više ne mora nagađati kakva je bila njihova prešutna namjera.

Veliko upozorenje: odricanje ne preživljava prijevremeni raskid

Ovo je najvažniji nalaz cijelog članka, pa ga vrijedi istaknuti bez uvijanja: gola klauzula “zakupnik se odriče naknade za ulaganja” djeluje pouzdano samo za redovit istek ugovora. Kod prijevremenog prestanka, sudovi dosljedno štite zakupnika, neovisno o takvoj klauzuli, osim ako ona izričito ne pokriva i taj scenarij.

Ova linija prakse proteže se kroz gotovo dvadeset godina i tri različita desetljeća. U jednom ranijem predmetu ugovor na deset godina bio je sporazumno raskinut već nakon deset mjeseci; unatoč izričitoj klauzuli da zakupnik uređuje prostor o svom trošku, sud je zakupniku dosudio naknadu za korist koju je zakupodavac time stekao. Vrhovni sud je tu liniju izričito reafirmirao rješenjem od 28. veljače 2024. (Rev-675/2021-2): kad ugovor o zakupu prestane prije isteka ugovorenog roka, zakupodavac je bez osnove stekao vrijednost izvršenih ulaganja, razmjerno vremenu za koje je ugovor ranije prestao. Važno je precizno razumjeti što to rješenje znači: VSRH je time ukinuo drugostupanjsku presudu i vratio predmet na ponovno suđenje, dakle utvrdio je pravno shvaćanje, ne dosudio konkretan iznos. Konkretna visina naknade utvrđuje se tek u nastavku postupka pred nižim sudom. Time je sud izričito potvrdio istu liniju iz dviju starijih presuda, jedne iz 2006. i jedne iz 2018., dakle dosljednost pravnog shvaćanja kroz tri desetljeća, ne izoliran slučaj.

Vrijedi jedna napomena o kontekstu: činjenice u toj presudi iz 2024. neobične su, radi se o adaptaciji prostora po nalogu gradske komisije, s naknadnim vraćanjem nekretnine bivšim vlasnicima kroz zakon o naknadi za oduzetu imovinu. To nije tipičan privatni spor. Ali pravno načelo koje sud formulira je opće i izravno primjenjivo na običan privatni prijevremeni raskid, sporazuman ili jednostran, otkazom ili raskidom.

Praktična poruka za ugovornu praksu proizlazi izravno iz ovoga: klauzula odricanja mora izričito obuhvatiti i scenarij prijevremenog prestanka, ne samo redovit istek, da bi imala punu snagu. Bez te izričitosti, zakupnik koji je uložio u prostor, a zakup je prekinut prije roka, ima realnu šansu na naknadu unatoč potpisanoj klauzuli odricanja.

Bitno je razumjeti i doseg te naknade: ne radi se o punoj vrijednosti ulaganja, nego o iznosu razmjernom preostalom, neiskorištenom razdoblju zakupa. Ako je ugovor bio sklopljen na deset godina, a zakup je stvarno trajao osam, zakupnik u načelu ima pravo na naknadu razmjernu onoj petini vrijednosti ulaganja koja “nije potrošena” kroz korištenje prostora, ne na iznos koji je u uređenje uložio.

Vrijedi znati i tko što mora dokazati. Zakupnik koji tuži za naknadu mora dokazati i sâmu činjenicu ulaganja i njegovu vrijednost, obično financijskim vještačenjem. Bez uredne dokumentacije (ugovori s izvođačima, računi, situacije, fotografije prije i poslije radova) ova tužba je teško izvediva čak i kad je pravno posve utemeljena.

Kad zakupnik nikad nije ni pokušao ostvariti svoje pravo

Suprotna strana priče jednako je poučna. Zakupnik koji je preuzeo prostor “u viđenom stanju”, izričito uz zapisnik koji je bilježio da je prostor derutan i da treba sanaciju, koristio ga je godinama, pa je tek nakon devet godina korištenja tužio za povrat plaćene zakupnine tvrdeći da prostor nije bio uporabljiv (VSRH Rev-2577/2016-2 od 16.4.2019.). Sud je odbio zahtjev: ugovor je valjan, zakupodavac je ispunio obvezu predajom u dogovorenom stanju, a zakupnik koji nikad nije iskoristio svoje pravo na raskid, sniženje zakupnine ili samostalan popravak na trošak zakupodavca (čl. 10. ZZKPP) ne može to pravo naknadno “oživiti” tužbom godinama kasnije.

Isti obrazac vrijedi i za samostalne popravke: zakupnik koji sam adaptira prostor na trošak zakupodavca mora prije toga pisano pozvati zakupodavca i dati mu primjeren rok. Vrhovni sud je to potvrdio i u znatno novijoj presudi (Rev-1137/2025-2 od 8.1.2026.): bez tog koraka nema prava na naknadu, osim u hitnim slučajevima. Zanimljivo je da taj predmet ujedno pokazuje koliko dugo ovakav spor može trajati u praksi: izvorni ugovor potječe iz 1996., prvostupanjska presuda je iz 2010., a konačno rješenje palo je tek u siječnju 2026., gotovo tri desetljeća kasnije. To je snažan, stvaran argument za dobro sastavljen ugovor unaprijed, umjesto prepuštanja spora sudu.

Stvaran primjer: kad zapisnik (ne)postoji

Županijski sud u Rijeci (Gž-2518/2017-2 od 22.2.2018.) presudio je predmet koji spaja temu ulaganja s temom primopredaje. Zakupodavac je tražio gotovo 70.000 kuna naknade tvrdeći da je zakupnik pri iseljenju devastirao prostor, skinute pločice, počupane instalacije. Zapisnik o primopredaji nije bio sastavljen ni na ulasku ni na izlasku. Prostor je pritom bio predan zakupniku u tzv. roh-bau stanju, bez pločica i uređaja. Sud je tužbu odbio: budući da zapisnika nije bilo ni na jednom ni na drugom kraju, zakon predmnijeva da je zakupnik prostor vratio u istom stanju u kojem ga je i primio.

Poruka je ista kao u vodiču o ugovoru o zakupu poslovnog prostora: primopredajni zapisnik nije formalnost koju možete preskočiti kad vam se žuri. Bez njega gubite dokaznu poziciju, čak i kad šteta stvarno postoji.

I obrnuto, kad je ugovor izričito predvidio koje će radove zakupnik izvesti, a zakupodavac im nije prigovorio dok su se izvodili, sud može zaključiti da je volja stranaka bila da uređeni prostor ostane zakupodavcu i nakon isteka zakupa, čak i ako to nije izričito napisano u ugovoru (VSRH Rev-1226/13-2 od 22.11.2017.). Drugim riječima, i šutnja i ponašanje tijekom izvođenja radova mogu se tumačiti kao prešutan dogovor, u oba smjera.

Ulaganja i pravo zadržaja

Zakupnik koji smatra da mu zakupodavac duguje naknadu za ulaganja ponekad pomisli da smije zadržati prostor, “ne predati ključeve”, dok mu se ne isplati. To je rizična pretpostavka, jer pravo zadržaja (retencije) postoji samo pod strogim uvjetima, i u praksi ga nema u većini slučajeva.

Retencija je akcesorno pravo: postoji samo ako postoji stvarna, dospjela tražbina koju osigurava. U predmetu u kojem je Vrhovni sud odbio priznati retenciju (VSRH, odluka br. 493/11 od 29.10.2012.) razlog nije bio da zakupac poslovnog prostora nikad nema pravo zadržaja kao opće pravilo, nego činjenica da je taj konkretni zakupnik ugovorom izričito isključio pravo na naknadu uloženog. Bez tražbine, jer je ugovorom otpisana, nema ni prava koje bi je osiguravalo.

Praktična poruka je preciznija od gole tvrdnje “nema retencije”: ako je ugovorom isključeno pravo na naknadu ulaganja, ili takva tražbina jednostavno ne postoji, zadržavanje prostora ne štiti ništa i samo izlaže zakupnika riziku odštetnog zahtjeva. Ali ako zakupnik ima stvarnu, dospjelu, ugovorom neisključenu tražbinu za ulaganja o kojima je zakupodavac znao, retencija u načelu dolazi u obzir kao opći institut obveznog i stvarnog prava. Procjena koje je od to dvoje vaš slučaj nije nešto na što se isplati sam kladiti; razlika između “imam pravo zadržati” i “protupravno uskraćujem posjed” ovisi o konkretnim ugovornim odredbama i okolnostima ulaganja.

Nužni i korisni troškovi nisu isto, i to utječe na iznos

Nije svako ulaganje jednako vrijedno pred sudom. Zakon razlikuje nužne troškove (bez kojih bi prostor propao ili se znatno pogoršao) od korisnih troškova (koji su povećali njegovu vrijednost), i ta razlika ima stvarnu posljedicu: ako je zakupnik bio nepošten, primjerice znao je da mu preinaka nije odobrena, a svejedno ju je proveo, pripada mu naknada samo za nužne troškove, ne i za korisne (čl. 1116. ZOO). Poštenom zakupniku pripadaju oba.

Ovdje vrijedi i jedna granica koju je lako previdjeti: naknada se odnosi na vrijednost povećanja samog prostora, ne na svu imovinu koju je zakupnik u njega unio. Vrhovni sud je to izričito potvrdio (Rev 2816/2018-2 od 17.12.2019.): polazi se od pretpostavke da je vrijednost prostora povećana onoliko koliko vrijedi učinjeno ulaganje, ali zakupnik nema pravo na naknadu za pokretne stvari i opremu koju je unio u prostor, a koje je mogao jednostavno iznijeti pri iseljenju. Građevinski radovi, fiksne instalacije, ugrađeni podovi tipično ulaze u naknadu; namještaj, uređaji i dekoracija u pravilu ne ulaze.

Ista presuda daje i važnu praktičnu uputu za slučaj kad dokumentacija nije potpuna: sud nije oslobođen obveze ocijeniti dokaznu snagu isprave samo zato što nije naručena po nalogu suda, uključujući nalaz vještaka naručen za privatne potrebe stranke. Ako se visina ulaganja ne može sa sigurnošću utvrditi, sud mora razmotriti može li iznos dosuditi prema slobodnoj ocjeni, umjesto da zahtjev automatski odbije. To je ipak ograničena zaštita: u drugom predmetu (Rev 26/2019-2 od 1.3.2023.) zakupnik koji je desetljećima ranije uložio znatna sredstva, ali nije sačuvao nikakvu dokumentaciju, izgubio je spor u cijelosti jer ni sudski angažiranom vještaku nisu bili dostupni podaci za izračun, čak ni uz sve napore suda da ih pribavi. Slobodna ocjena dokaza pomaže kad stranka učini barem minimum da ulaganje dokumentira; ne pomaže kad dokumentacije uopće nema.

Posljednja praktična sitnica koja zna promijeniti konačan iznos: kamate na dosuđenu naknadu. Ako je zakupodavac bio pošten (uobičajen slučaj), kamate teku tek od dana podnošenja zahtjeva, ne od dana izvođenja radova ili napuštanja prostora. Ako je zakupodavac bio nepošten, primjerice znao je za ulaganja i prešutno ih odobravao, a onda ugovor raskinuo baš da bi ih zadržao bez naknade, kamate teku od dana stjecanja koristi (čl. 1115. ZOO). Razlika je materijalno osjetna kad između napuštanja prostora i podnošenja tužbe prođe nekoliko godina.

Zastara: kad počinje teći

Prije samog roka, vrijedi znati da postoji više od jedne pravne osnove za ovakvo potraživanje, i da svaka ima svoj rok. Uz ugovornu naknadu i stjecanje bez osnove (danas uređeno u čl. 1111. do 1120. ZOO, u starijim presudama još pod bivšim brojevima čl. 210. do 219.), postoji i treća, posjedovnopravna osnova: pošten posjednik koji mora predati stvar vlasniku može, prema čl. 164. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zadržati stvar dok mu ne budu naknađeni nužni i korisni troškovi. Ta osnova ima kraću zastaru (tri godine od dana predaje stvari, ne pet), a pravo po njoj nastaje tek kad vlasnik zatraži povrat, ne spontano.

Županijski sud u Zagrebu je u opsežno obrazloženoj presudi (Gž-2294/2022-2 od 10.1.2023.) sažeo cijelu ovu liniju prakse na jednom mjestu: zakupnik koji je ugovorom preuzeo obvezu uređenja prostora o svom trošku i time otklonio pravo na naknadu ne može tu ugovornu odredbu zaobići pozivanjem na čl. 164. ZV kao opći institut (potvrđeno i VSRH Rev-493/11 i Rev-933/11-2 od 25.4.2017.). Ista presuda potvrđuje i pro rata pravilo iz prethodnog poglavlja gotovo doslovno istim riječima kojima ga je formulirao VSRH u predmetu Rev-x-1032/16 od 30.10.2018.: kod prijevremenog prestanka zakupa, zakupodavac je bez osnove stekao vrijednost ulaganja samo razmjerno vremenu za koje je zakupnik ranije napustio prostor. Zakupnik koji ima i ugovorni i posjedovnopravni argument treba pažljivo razmisliti kojom se osnovom prvenstveno koristi, jer se rokovi i uvjeti razlikuju.

Zakupnikovo potraživanje s naslova ulaganja zastarijeva u općem roku od pet godina, ali taj rok ne počinje teći od dana kad su radovi izvedeni, nego od dana nakon što je zakupnik prestao koristiti prostor. Ulaganje i prestanak korištenja mogu biti razdvojeni godinama, i to je upravo razlog zašto ovo pravilo iznenađuje: zakupnik koji je uložio davno, a prostor napustio tek nedavno, još uvijek ima puni petogodišnji rok od izlaska, ne od radova.

Praktična posljedica za zakupnika: čim napustite prostor, počinje odbrojavanje. Čekanje “da se stvari slegnu” prije podizanja tužbe je stvaran rizik gubitka prava.

Savjeti za zakupodavce i zakupnike

Za zakupodavce. Ako želite punu zaštitu od zahtjeva za naknadu ulaganja, klauzula o odricanju mora izričito pokrivati i prijevremeni, sporazumni ili jednostrani prestanak, ne samo redovit istek. Primopredajni zapisnik na oba kraja zakupa vaš je glavni dokaz; bez njega gubite dokaznu poziciju čak i uz najjaču ugovornu zaštitu.

Za zakupnike. Ako smatrate da imate pravo na naknadu, djelujte odmah nakon što napustite prostor; petogodišnja zastara počinje teći odmah, i čekanje je rizik. Prije bilo kakve preinake ili samostalnog popravka na trošak zakupodavca, pisano ga pozovite i dajte mu primjeren rok; bez tog koraka gubite pravo na naknadu. I ne zadržavajte posjed prostora kao polugu u pregovorima; osim u rijetkim, jasno utvrđenim slučajevima nemate na to pravo, a takvo postupanje vas izlaže odgovornosti za štetu.

Povezane teme

• Ugovor o zakupu poslovnog prostora: sve na što treba paziti prije potpisa, za cjelovit pregled cijele materije.
• Ovršna klauzula u ugovoru o zakupu poslovnog prostora, ako razmišljate kako osigurati naplatu zakupnine ili iseljenje neplatiša bez parnice.
• Otkaz i raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora, za punu proceduru prestanka ugovora i njegove posljedice za obje strane.

Često postavljana pitanja

Moram li tražiti dopuštenje za svaku preinaku, i za sitne stvari poput bojanja zidova?

Ne za kozmetičke izmjene. Pisana suglasnost treba se za preinake koje mijenjaju konstrukciju, raspored, površinu, namjenu ili vanjski izgled prostora.

Ako se ugovor prijevremeno raskine, imam li pravo na naknadu uloženog?

Vrlo vjerojatno da, unatoč tome što ste možda potpisali klauzulu odricanja, osim ako ta klauzula izričito ne pokriva baš scenarij prijevremenog prestanka. Sudska praksa ovdje dosljedno štiti zakupnika.

Koliko dugo imam vremena tražiti naknadu za ulaganja nakon što napustim prostor?

Pet godina od dana nakon što ste prestali koristiti prostor, ne od dana kad su radovi izvedeni.

Mogu li ostati u prostoru dok mi se ne isplati naknada za ulaganja?

Obično ne, jer je zakupnik u praksi najčešće već ugovorom isključio pravo na tu naknadu, a bez tražbine nema ni prava zadržaja. Ako imate stvarnu, dospjelu i ugovorom neisključenu tražbinu za ulaganja o kojima je zakupodavac znao, retencija u načelu dolazi u obzir, ali to je iznimka, ne pravilo.

Vrijedi li odricanje od naknade i ako se ugovor raskine prije roka?

Ne nužno. Sudska praksa dosljedno smatra da odricanje vrijedi za redovit istek ugovora, ali ne i za prijevremeni prestanak, osim ako to ugovor izričito ne kaže.

Što ako je ugovor prestao otkazom, ne sporazumno, a ja sam prije toga uložio u prostor?

Isto načelo vrijedi neovisno o tome je li prijevremeni prestanak nastao sporazumom, otkazom ili raskidom. Punu proceduru otkaza i raskida, uključujući i posljedice za obje strane, pokriva naš vodič Otkaz i raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora.

Imate pitanje vezana uz naknade i preinake izvršene u poslovnom prostoru ili trebate savjet?
Slobodno nam se obratite!