Ovršna klauzula u ugovoru o zakupu poslovnog prostora

Zakupnik ne plaća zakupninu, ali ne želi izaći iz prostora. Za zakupodavca bez dobro pripremljenog ugovora to znači tužbu, mjesece ili godine parnice i troškove koji rastu dok dug raste. Za zakupodavca koji je ugovor solemnizirao i ugradio ovršnu klauzulu, ista situacija rješava se izravno kroz ovrhu, bez parnice o osnovanosti.

Ali sudska praksa pokazuje i drugu stranu: ovršne klauzule redovito padaju na detaljima formulacije. Sudovi su odbijali ovrhe po solemniziranim ugovorima s potvrdom ovršnosti zato što klauzula nije pokrivala baš onaj razlog ovrhe koji je zatrebao. U ovom vodiču objašnjavamo kako mehanizam funkcionira, što točno mora pisati u klauzuli i koje su joj granice.

Sadržaj

• Zašto je ovo najjača zaštita koju zakupodavac može ugovoriti
• Što je ovršna klauzula i kako nastaje
• Solemnizacija: kad je obavezna, a kad izbor
• Dva kanala ovršnosti, i zašto svaki mora biti izričito pokriven
• Zamka kod naplate zakupnine: periodična tražbina
• Kalendarski ili uvjetni rok: tiha zamka iz čl. 54. ZJB
• Alternativni put: ovršnost kroz otkaz putem bilježnika
• Granice ovršne klauzule: zastara, otpravak, insolventnost, stečaj
• Trošak u odnosu na korist
• Što ovršna klauzula znači za zakupnika
• Često postavljana pitanja

Zašto je ovo najjača zaštita koju zakupodavac može ugovoriti

Bez ovršne klauzule, zakupodavac koji želi naplatiti dug ili iseliti zakupnika mora prvo dobiti pravomoćnu presudu. Postupci u vezi poslovnog prostora jesu po zakonu hitni (čl. 32. ZZKPP), ali tu riječ treba razumjeti realno: hitnost znači da bi predmet trebao imati prednost u rasporedu suda, a ne da će biti brzo riješen. Parnica i dalje traje, košta i ishod treba dokazivati. Tek s presudom u ruci može se pokrenuti ovrha.

S ovršnom klauzulom taj se prvi, najdulji korak preskače. Solemnizirani ugovor sa svojstvom ovršnosti sam po sebi je ovršna isprava, ravnopravna presudi. Zakupodavac s takvim ugovorom ide izravno u ovrhu, i to u dva smjera: iseljenje zakupnika iz prostora i naplata dugovane zakupnine na cjelokupnoj njegovoj imovini.

Što je ovršna klauzula i kako nastaje

Mehanizam se oslanja na dva zakona i tri koraka.

Prvo, ugovor o zakupu potvrđuje se (solemnizira) kod javnog bilježnika, prema Zakonu o javnom bilježništvu. Solemnizacijom privatna isprava dobiva snagu javnobilježničkog akta (čl. 59. ZJB).

Drugo, da bi taj akt bio i ovršan, ugovor mora sadržavati ono što zakon za to traži (čl. 54. ZJB): točno određenu obvezu (što se duguje, koliko i kada dospijeva) i izričitu suglasnost obveznika da se na temelju tog akta može neposredno provesti prisilna ovrha. Upravo ta suglasnost u praksi se naziva ovršnom klauzulom.

Treće, tako sastavljen javnobilježnički akt zakon priznaje kao ovršnu ispravu (Ovršni zakon, čl. 23. st. 1. t. 5.), s time da čl. 28. OZ dodatno propisuje da je javnobilježnička isprava ovršna ako je postala ovršna po posebnim pravilima koja uređuju ovršnost takve isprave. Drugim riječima, sam popis ovršnih isprava nije dovoljan; ovršnost se stječe kroz propisani postupak, a to u praksi znači i kroz bilježnikovu potvrdu ovršnosti, o kojoj više u nastavku.

Bitno je razumjeti da redoslijed nije zamjenjiv: gola rečenica u običnom, nesolemniziranom ugovoru da je “ugovor ovršan” ne znači ništa. Ovršnost nastaje samo kroz javnobilježničku formu i propisani sadržaj.

Solemnizacija: kad je obavezna, a kad izbor

Za privatne ugovore o zakupu solemnizacija nije obavezna. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora traži je samo kad je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave (čl. 4. st. 3. ZZKPP). Za sve ostale to je stvar izbora.

Ali izbor ima jasnu posljedicu: solemnizacija je jedini put do ovršne klauzule. (O svemu ostalom na što treba paziti pri sklapanju ugovora pisali smo u vodiču o ugovoru o zakupu poslovnog prostora.) Srednje rješenje, obična javnobilježnička ovjera potpisa, rješava samo formalnosti (primjerice, ugovor ovjeren u potpisu ne mora se dostavljati poreznoj upravi, čl. 4. st. 5. ZZKPP), ali ovršnost ne daje. Za ovršnost treba puna solemnizacija s propisanim sadržajem.

Dva kanala ovršnosti, i zašto svaki mora biti izričito pokriven

Dobro sastavljena ovršna klauzula pokriva dvije različite situacije, i u praksi se ugovaraju obje.

Prvi kanal: iseljenje i predaja prostora. Primjenjuje se kad ugovor prestane, a zakupnik prostor ne preda. Zakupodavac tada kod javnog bilježnika ishodi potvrdu ovršnosti, uz dokaz da je ugovor prestao, i na temelju toga pokreće ovrhu radi ispražnjenja i predaje prostora.

Drugi kanal: naplata novčanog duga. Za zaostalu zakupninu i režije, ovrha se provodi na cjelokupnoj pokretnoj i nepokretnoj imovini zakupnika.

I sad najvažnije upozorenje cijelog vodiča, ono na kojem klauzule u praksi najčešće padaju: svaki razlog ovrhe mora biti posebno i izričito pokriven klauzulom. Ugovor prestaje na više načina (istekom roka, otkazom, raskidom, sporazumom) i klauzula koja pokriva jedan način ne pokriva automatski ostale. U jednom stvarnom predmetu (Općinski sud u Osijeku, Ovr-2257/2022-5 od 26.7.2022.) ugovor na deset godina bio je solemniziran i stekao je svojstvo ovršnosti, a zakupnik ni godinama nakon isteka roka nije iselio. Sud je ipak odbio prijedlog za ovrhu iseljenjem: klauzula je pokrivala naplatu zakupnine i predaju prostora u slučaju otkaza, ali ne i predaju prostora nakon isteka roka ugovora, a upravo je o isteku bila riječ. Zakupodavac se, unatoč svemu što je platio i pripremio, vratio na parnicu.

Isto vrijedi i za novac: sve vrste troškova koje zakupodavac želi ovršno naplaćivati moraju biti izričito navedene. U predmetu Županijskog suda u Rijeci (Gž Ovr-129/2020-4 od 21.1.2022.) prvostupanjski sud je odbio ovrhu za režijske troškove, ali je žalbeni sud potvrdio da je ugovor ovršna isprava i za režije, upravo zato što ih je izričito predvidio (spomenička renta, komunalna naknada, pričuva, struja, grijanje, voda, telefon) i odredio da ovrhovoditelj opseg tražbine određuje svojom izjavom uz priložene račune. Da je ugovor o tome šutio, režije bi ostale za parnicu. Pravilo je jednostavno: što nije izričito u klauzuli, nije ovršno bez parnice. Zakupnina, komunalni troškovi, pričuva, zatezne kamate, svaka stavka poimence.

Zamka kod naplate zakupnine: periodična tražbina

Mjesečna zakupnina je periodična tražbina: svaki mjesec dospijeva novi iznos. Javni bilježnik zato ne može unaprijed, već pri sklapanju ugovora, potvrditi ovršnost za cijeli budući tok plaćanja. U trenutku solemnizacije nitko ne zna hoće li zakupnik za dvije godine dugovati tri zakupnine ili nijednu.

Potvrda ovršnosti za novčani dug izdaje se naknadno, kad dug stvarno nastane, i to za točno određeni iznos i razdoblje. Praktično: kad se dug nakupi, zakupodavac javnom bilježniku predoči ovjerenu izjavu s točnim dospjelim iznosom i danom dospijeća, a bilježnik tek na temelju toga izdaje potvrdu ovršnosti za taj konkretni iznos.

Koliko je taj formalni korak ozbiljan, pokazuje predmet Županijskog suda u Splitu (Gž Ovr-1024/2024-2 od 23.4.2025.): rješenje o ovrsi je ukinuto samo zato što ovršnoj ispravi nije bila priložena potvrda ovršnosti, iako je isprava bila uredno solemnizirana. Dokumentacijski lanac mora biti kompletan: ugovor plus bilježnikova potvrda. Bez potvrde nema ovrhe, ma koliko klauzula bila dobra.

Zato dobro sastavljena klauzula unaprijed predviđa cijeli postupak: definira što točno zakupodavac dostavlja bilježniku, kako se dug utvrđuje i da bilježnik potvrdu može izdati bez sudjelovanja zakupnika. Primjer formulacije koju je sudska praksa prihvatila (Trgovački sud u Splitu, Povrv-181/2019-13): bilježnik stavlja klauzulu ovršnosti na pisani zahtjev zakupodavca, bez sudjelovanja zakupnika, uz predočenje točno određenog dokaza o dospjelosti obveze. Ako ugovor o tome šuti, otvara se prazan prostor koji zakupnik u sporu može iskoristiti.

Kalendarski ili uvjetni rok: tiha zamka iz čl. 54. ZJB

Postoji još jedan detalj koji odlučuje hoće li klauzula raditi glatko, a gotovo ga nitko ne objašnjava. Ako obveza ovisi o uvjetu koji nije određen kalendarski (formulacije poput “po otkazu”, “po raskidu”, “po prestanku ugovora”), bilježnik ne može mehanički staviti potvrdu ovršnosti: zakupodavac mora dokazati nastup tog uvjeta javnom ili ovjerenom privatnom ispravom (čl. 54. st. 4. ZJB). Ako ni to nije moguće, put vodi preko suda, čime se gubi upravo ona brzina radi koje je klauzula i ugovorena. U jednom predmetu bilježnik je upravo zbog nekalendarskog roka odbio izdati potvrdu ovršnosti, pa se o nastupu uvjeta vodila zasebna parnica.

Nasuprot tome, kalendarski određen rok eliminira gotovo sve procesne prepreke. U predmetu Županijskog suda u Zagrebu (Gž Ovr-1444/2024-3 od 8.10.2024.) zakup je istekao točno određenog datuma, bilježnik je izdao potvrdu ovršnosti radi iseljenja, a zakupnikov pokušaj da potvrdu obori materijalnim prigovorima (tvrdnjom da mu zakupodavac nije ponudio produljenje) odbijen je: takvi prigovori nisu uvjet ovršnosti i za njih je parnica, ne postupak pobijanja potvrde.

Praktična poruka za sastavljanje ugovora: gdje god je moguće, rokove vezati uz kalendar; gdje uvjet mora ostati nekalendarski, u klauzuli unaprijed definirati koji je dokaz nastupa uvjeta dovoljan (npr. ovjerena izjava o otkazu s dokazom o slanju preporučenom poštom).

Alternativni put: ovršnost kroz otkaz putem bilježnika

ZZKPP nudi još jedan, manje poznat mehanizam, neovisan o ovršnoj klauzuli. Kad se otkaz solemniziranog ugovora dostavlja putem javnog bilježnika, bilježnik o tome sastavlja zapisnik. Ako taj zapisnik sadrži izjavu, potpisanu po protivnoj strani, da se ona ne protivi otkazu, zapisnik ima snagu ovršne isprave (čl. 25. ZZKPP).

Naglasak je na potpisu, i to je razlika koja se u praksi često krivo prepričava: nije dovoljno da druga strana šuti ili ne prigovori. Potrebno je da izjavu o neprotivljenju potpiše. Ako zakupnik odbije potpisati, ili jednostavno nije dostupan, ovaj mehanizam ne funkcionira i zakupodavac se vraća na redovne putove. Zato je ovaj kanal koristan dodatak, ali ne zamjenjuje dobro sastavljenu ovršnu klauzulu u samom ugovoru.

Granice ovršne klauzule: zastara, otpravak, insolventnost, stečaj

Ovršna klauzula je moćan alat, ali nije svemoguća. Četiri granice vrijedi poznavati unaprijed.

Zastara. Klauzula ne vrijedi zauvijek: pravo tražiti ovrhu ograničeno je zastarom same tražbine. Zakupnina je povremena tražbina koja zastarijeva u tri godine od dospijeća svakog pojedinog obroka (čl. 226. ZOO). Praktično: ne puštati dug da se godinama gomila “jer imamo ovršnu ispravu”. Dug treba aktivirati na vrijeme.

Jedan otpravak. O ovršnom javnobilježničkom aktu svakoj se strani izdaje samo jedan otpravak (čl. 96. ZJB); novi zahtijeva suglasnost svih stranaka ili sudsku odluku. Izgubljeni otpravak zato nije sitnica. Čuvajte ga kao i svaki drugi vrijednosni dokument.

Insolventnost zakupnika. Ovrha naplaćuje samo ono što postoji. Zakupodavac u ovršnom postupku predujmljuje troškove (pristojbe, troškove provedbe), koji mu se po uspjehu vraćaju na teret ovršenika, ali samo ako ovršenik ima imovine. Protiv zakupnika bez imovine ni najbolja klauzula ne stvara novac; stvara samo brži put do spoznaje da naplate neće biti. To je još jedan argument za dodatna sredstva osiguranja (bjanko zadužnica s jamcem platcem, o čemu pišemo u vodiču o ugovoru o zakupu).

Stečaj zakupnika. Nakon podnošenja prijedloga za otvaranje stečajnog postupka zakupodavac ne može otkazati ugovor zbog zakašnjenja s plaćanjem zakupnine nastalog prije toga (čl. 190. Stečajnog zakona). Stečajni okvir ima prednost pred ugovornim mehanizmima, uključujući ovršnu klauzulu. Kod zakupnika u ozbiljnim financijskim teškoćama treba dakle računati s time da se pravila igre mijenjaju.

Uz sve to, zakupnik koji tvrdi da je tražbina u međuvremenu prestala (prijebojem, ispunjenjem, ili zato što prostor nije mogao koristiti) može tužbom tražiti proglašenje ovrhe nedopuštenom. Vrhovni sud je u jednom takvom predmetu (Rev-x 16/14-2 od 19.9.2017.) potvrdio da je ovrha nedopuštena za razdoblje u kojem zakupnik nije mogao koristiti prostor jer se urušio krov: zakupnina ne teče dok zakupodavac ne osigurava posjed koji je dužan osigurati. Ovršna isprava, dakle, ne “zamrzava” materijalno pravo; ona samo mijenja tko mora prvi tužiti.

Trošak u odnosu na korist

Solemnizacija je jednokratni trošak koji ovisi o vrijednosti ugovora, a plaća se javnobilježnička nagrada prema tarifi. U odnosu na trošak i trajanje parnice radi iseljenja ili naplate, taj iznos je zanemariv. Ako do spora nikad ne dođe, potrošili ste relativno malen iznos na sigurnost. Ako do spora dođe, ušteda se mjeri u mjesecima ili godinama i u tisućama eura parničnih troškova.

Zato je ovršna klauzula standard u profesionalno sastavljenim ugovorima o zakupu, a gotovo je nikad nema u generičkim predlošcima s interneta. No, kako pokazuje praksa iz ovog vodiča, nije dovoljno da klauzula postoji: mora biti sastavljena precizno, za svaki kanal i svaki trošak posebno, s unaprijed definiranim dokazima. Sudovi nisu skloni popunjavati praznine u korist zakupodavca.

Što ovršna klauzula znači za zakupnika

Poštenja radi, pogledajmo i drugu stranu. Ovršna klauzula znači da zakupodavac ne mora ići na sud prije nego što protiv vas pokrene ovrhu. Vaša obrana događa se naknadno, i to na dva kolosijeka.

Prvi je pobijanje potvrde ovršnosti: njime se može osporiti jesu li bili ispunjeni formalni uvjeti za njezino izdavanje. Materijalni prigovori (primjerice, da vam zakupodavac duguje nešto zauzvrat) tu ne pomažu; za njih je parnica.

Drugi je tužba za proglašenje ovrhe nedopuštenom, ako tvrdite da je tražbina prestala ili nikad nije nastala, primjerice zato što prostor niste mogli koristiti.

To ne znači da je potpisivanje ugovora s ovršnom klauzulom pogrešno; znači samo da prije potpisa trebate točno razumjeti koje iznose, troškove i situacije klauzula pokriva, kako se dug utvrđuje i imate li ikakvu mogućnost očitovanja prije aktiviranja. Za zakupnika je najgora ona klauzula koju je potpisao ne pročitavši je.

Često postavljana pitanja

Je li ovršna klauzula obavezna u ugovoru o zakupu poslovnog prostora?

Nije. Ugovor je valjan i bez nje. Ona je dodatna zaštita koja zakupodavcu omogućuje ovrhu bez parnice, a nastaje samo solemnizacijom ugovora kod javnog bilježnika.

Mogu li dodati ovršnu klauzulu postojećem, već potpisanom ugovoru?

Da. Postojeći ugovor može se solemnizirati naknadno, ili se može sklopiti dodatak ugovoru koji se solemnizira. Za to je potrebna suradnja obiju strana.

Vrijedi li klauzula “ugovor je ovršna isprava” u običnom ugovoru bez javnog bilježnika?

Ne. Ovršnost nastaje isključivo kroz javnobilježničku formu i zakonom propisani sadržaj. Takva rečenica u nesolemniziranom ugovoru nema učinka.

Pokriva li klauzula automatski i režije, pričuvu i ostale troškove?

Ne. Ovršno se bez parnice naplaćuje samo ono što je u klauzuli izričito navedeno. Svaku vrstu troška treba poimence predvidjeti.

Koliko dugo mogu čekati s pokretanjem ovrhe za dug?

Zakupnina kao povremena tražbina zastarijeva u tri godine od dospijeća svakog obroka. Dug se ne isplati gomilati; ovršnu ispravu treba aktivirati na vrijeme.

Što ako zakupnik ospori dug nakon što je ovrha pokrenuta?

Zakupnik se može braniti pobijanjem potvrde ovršnosti (samo formalni prigovori) ili tužbom za proglašenje ovrhe nedopuštenom (materijalni prigovori). Zato je za zakupodavca bitno da dug bude uredno dokumentiran, a za zakupnika da čuva dokaze o plaćanjima.