Ugovor o zakupu poslovnog prostora

Poslovni prostor nije stan. Ima svoj poseban zakon, svoja pravila i svoje zamke, a većina sporova između zakupodavca i zakupnika ne nastaje zato što je zakon nejasan, nego zato što ugovor nije napisan u skladu s njim. U ovom vodiču prolazimo kroz sve što ugovor o zakupu poslovnog prostora treba sadržavati, gdje najčešće nastaju sporovi i kako se unaprijed zaštititi, bilo da ste zakupodavac ili zakupnik.

Sadržaj

• Zašto poseban zakon za poslovni prostor
• Mora li ugovor biti u pisanom obliku?
• Što ugovor mora sadržavati
• Određeno ili neodređeno vrijeme?
• Zakupnina i troškovi
• Osiguranje plaćanja — kaucija i bjanko zadužnica
• Preinake i ulaganja
• Podzakup
• Primopredaja i zapisnik — najvažnija zamka
• Otkaz i raskid
• Ovršna klauzula
• Nadležnost u sporu
• Koliko košta izrada ugovora o zakupu poslovnog prostora?
• Poseban slučaj: nekretnina pod hipotekom
• Često postavljana pitanja

Zašto poseban zakon za poslovni prostor

Zakup poslovnog prostora uređuje Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (ZZKPP), a ne opće odredbe Zakona o obveznim odnosima (ZOO) o zakupu. ZOO vrijedi samo supsidijarno, dakle tamo gdje ZZKPP šuti (čl. 1. st. 5. ZZKPP). Zakon vrijedi neovisno o tome tko je zakupodavac ili zakupnik: za privatnu osobu, obrtnika i trgovačko društvo pravila su ista.

To je bitno znati jer se u praksi vrlo često koriste generički predlošci ugovora “za zakup” preuzeti odnekud s interneta, koji ne poštuju specifičnosti ovog režima. Upravo tu nastaju najskuplje greške.

Mora li ugovor biti u pisanom obliku?

Da, i to bez iznimke. Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku; ugovor sklopljen suprotno tome je ništetan (čl. 4. st. 3. i 4. ZZKPP). Ovo nije teorijsko pravilo, hrvatski sudovi to dosljedno primjenjuju već desetljećima, uključujući i noviju praksu (npr. VSRH Rev-420/2010-2 od 31.3.2010., o čemu više u sljedećem poglavlju).

Solemnizacija (potvrda ugovora kod javnog bilježnika) nije obvezna za privatne ugovore, obvezna je samo kad je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave. Za privatne strane solemnizacija je izbor, ali vrlo vrijedan: to je jedini put do ovršne klauzule, o kojoj više govorimo dalje u vodiču.

Malo poznat detalj: ako ugovor nije barem javnobilježnički ovjeren u potpisu (a kamoli solemniziran), zakupodavac je dužan primjerak ugovora dostaviti nadležnoj poreznoj upravi (čl. 4. st. 5. ZZKPP).

Što ugovor mora sadržavati

Zakon (čl. 5. st. 2. ZZKPP) propisuje da ugovor treba sadržavati:

1. podatke o strankama, ime/naziv, adresu i OIB obiju strana;
2. nedvojbenu identifikaciju prostora, čestica, zemljišnoknjižni uložak, površina, kat, položaj na katu, tlocrtni opis;
3. djelatnost koja će se u prostoru obavljati;
4. odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi;
5. rok predaje prostora;
6. vrijeme trajanja zakupa;
7. iznos zakupnine;
8. pretpostavke i način izmjene zakupnine;
9. mjesto i vrijeme sklapanja ugovora.

Zakon više ne traži izričito i rok plaćanja zakupnine kao bitan sastojak, ali ga svaki iskusno sastavljen ugovor ipak određuje jer nepreciznost baš tu redovito generira sporove.

Posebno obratite pažnju na drugu točku. Nedovoljno precizna identifikacija prostora, na primjer, samo navedena kvadratura bez zemljišnoknjižnih podataka, može kasnije otvoriti pitanje je li predmet ugovora uopće dovoljno određen, što u sporu komplicira i produžuje postupak.

Određeno ili neodređeno vrijeme?

Izbor između određenog i neodređenog trajanja bitno mijenja kako ugovor prestaje.

Ugovor na određeno vrijeme prestaje automatski istekom ugovorenog roka, ne treba nikakav otkaz ni obavijest (čl. 22. ZZKPP).

Ovdje treba razbiti čest mit. Kod najma stanova postoji pravilo “prešutnog produljenja”: ako stanar ostane u stanu i dalje plaća najamninu, a najmodavac ne prigovori, smatra se da je ugovor prešutno obnovljen. Za poslovni prostor to pravilo ne vrijedi. ZZKPP kao poseban zakon (lex specialis) cjelovito uređuje prestanak ugovora na određeno vrijeme, pa se opća odredba ZOO o prešutnom obnavljanju zakupa (čl. 546.) na poslovni prostor ne primjenjuje. To je izričito potvrdio Vrhovni sud Republike Hrvatske (Rev-420/2010-2 od 31.3.2010.).

Praktična posljedica je oštra: zakupnik koji ostane u prostoru nakon isteka ugovorenog roka, čak i ako zakupodavac i dalje bez prigovora prima zakupninu, koristi prostor bez valjane pravne osnove. Ne postaje zakupnik po nekom novom, prešutnom ugovoru.

Ugovorne strane mogu, ako žele, unaprijed ugovoriti i pravo na prijevremeni raskid ugovora sklopljenog na određeno vrijeme (na primjer, nakon proteka određenog broja mjeseci, uz otkazni rok), zakon to ne zabranjuje.

Ugovor na neodređeno vrijeme prestaje otkazom (čl. 23. ZZKPP). Zakon postavlja donju zaštitnu granicu: takav ugovor ne može prestati otkazom prije isteka jedne godine od sklapanja, osim ako je ugovoreno drukčije. Granica je, dakle, dispozitivna i strane je mogu ugovorno skratiti. Otkazni rok, ako nije posebno ugovoren, iznosi 30 dana, a otkaz se, ako ugovorom nije drukčije određeno, može dati samo prvog ili petnaestog dana u mjesecu (čl. 24. ZZKPP).

Zakupnina i troškovi

Zakupnina se slobodno ugovara, iznos, način i rok plaćanja stvar su dogovora stranaka.

Troškovi zajedničkih uređaja i usluga u zgradi (dizalo, čišćenje zajedničkih prostora, komunalna naknada i slično) nisu uključeni u zakupninu, osim ako je to izričito ugovoreno (čl. 17. ZZKPP). Ovo je čest izvor spora kad ugovor o tome šuti: jedna strana pretpostavlja da je sve uključeno, druga da nije. Najbolja zaštita je taksativno pobrojati koje troškove snosi zakupnik.

Tekuće održavanje (čišćenje, soboslikarski radovi, sitniji popravci na instalacijama) pada na zakupnika, osim ako je drukčije ugovoreno (čl. 18. ZZKPP). Zakupnik pritom ne odgovara za pogoršanje stanja prostora nastalo redovitim korištenjem.

Veći popravci, u stanju koje je zakupodavac dužan održavati, padaju na zakupodavca. No zakupnik koji smatra da popravak kasni ne smije jednostavno sam djelovati. Prvo mora pisano pozvati zakupodavca i ostaviti mu primjeren rok; tek nakon što taj rok protekne, smije sam popraviti na trošak zakupodavca (čl. 11. ZZKPP). Ovaj preduvjet nije formalnost. Vrhovni sud je to izričito potvrdio (Rev-1137/2025-2 od 8.1.2026.): zakupnik koji preskoči taj korak gubi pravo na naknadu, osim u hitnim slučajevima.

Ako radovi zakupodavca na održavanju potpuno onemoguće korištenje prostora, zakupnina se za to vrijeme ne plaća, bez prava na naknadu izmakle dobiti (čl. 12. ZZKPP); ako je korištenje samo djelomično ometeno, primjerice radovima na javnoj površini, zakupnina se umanjuje za 30%. Zakupodavac ima i pravo raditi na uređenju prostora radi uštede troškova energije, uz obvezu najave šest mjeseci unaprijed i pravo zakupnika da u roku od mjesec dana raskine ugovor (čl. 13. i 14. ZZKPP).

Valutna klauzula i indeksacija zakupnine uz kretanje inflacije uobičajene su i pravno valjane. Valjana je i klauzula kojom se zakupnik obvezuje uz zakupninu plaćati i porez koji inače tereti zakupodavca, takva odredba nije ništetna (VSRH Rev-2886/99 od 14.1.2003.).

Posebno vrijedi znati što se događa ako zakupnik ostane u prostoru nakon što je ugovor već prestao. U tom slučaju ne duguje više staru, ugovorenu zakupninu. Ugovor je prestao, pa ta obveza više ne postoji. Umjesto toga, sudska praksa dosljedno primjenjuje pravilo da se naknada mjeri tržišnom vrijednosti korištenja, dakle iznosom koji bi za taj konkretan prostor realno bilo moguće postići na tržištu u trenutku korištenja, a ne starom ugovorenom cijenom (VSRH Rev-1129/20-2). To znači da zakupodavac ne može jednostavno “produžiti” staru zakupninu kao paušalnu naknadu. Ali tu vrijedi i praktično upozorenje: to se mora dokazati, najčešće financijskim vještačenjem, a troškove vještačenja zakupodavac mora unaprijed platiti. U jednom stvarnom predmetu (Županijski sud u Dubrovniku, Gž-197/2019-2 od 16.6.2021.) tužitelj je izgubio spor unatoč tome što je pravno načelo bilo na njegovoj strani. Razlog je bio banalan: nije uplatio predujam za vještačenje.

Osiguranje plaćanja — kaucija i bjanko zadužnica

ZZKPP ne regulira kauciju za privatne ugovore; to je u potpunosti stvar ugovorne slobode. U hrvatskoj praksi umjesto gotovinskog pologa vrlo se često koristi bjanko zadužnica, po mogućnosti s jamcem platcem, ovjerena kod javnog bilježnika, na iznos od nekoliko mjesečnih zakupnina. Ona zakupodavcu daje mogućnost izravne naplate bez parnice, slično logici ovršne klauzule.

Pošteno je reći i drugu stranu: takva zadužnica zakupodavcu daje ovlast na ovrhu na cjelokupnoj imovini i primanjima zakupnika, aktiviranu jednostranom ovjerenom izjavom o visini duga. Zakupnik se protiv eventualno pogrešnog iznosa mora braniti naknadno, prigovorom u ovršnom postupku. Zato je uvijek pametno ugovoriti gornju granicu iznosa na koji zadužnica glasi i jasne uvjete njezina aktiviranja.

Preinake i ulaganja

Preinake kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled prostora zahtijevaju izričitu pisanu suglasnost zakupodavca (čl. 15. ZZKPP). “Vanjski izgled” (pročelje, izlog, reklamna ploča) element je koji se u praksi često zaboravi, a ipak spada ovamo. Neovlaštena preinaka daje zakupodavcu pravo na raskid ugovora i naknadu štete.

Pitanje tko na kraju plaća uređenje prostora, i ima li zakupnik pravo na naknadu uloženog kad zakup prestane (pogotovo ako prestane ranije nego što je planirano), jedno je od najspornijih područja u cijeloj ovoj materiji. Sudska praksa je tu bogata i dosljedna kroz gotovo dva desetljeća, a toj temi uskoro posvećujemo poseban, detaljan vodič.

Podzakup

Ovdje vrijedi pravilo suprotno intuiciji: zakupnik nema pravo dati poslovni prostor ili njegov dio u podzakup, osim ako je ugovorom drukčije predviđeno (čl. 19. st. 1. ZZKPP). To je obrnuto od općeg ZOO režima zakupa, gdje je podzakup dopušten osim ako je izričito zabranjen. Ako ugovor podzakup dopušta, na taj se odnos na odgovarajući način primjenjuju iste odredbe ZZKPP.

Za poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne samouprave zabrana je apsolutna i ni ugovorno se ne može promijeniti, a sankcija je raskid ugovora po sili zakona. Podzakup u svakom slučaju automatski prestaje kad prestane glavni zakup.

Primopredaja i zapisnik — najvažnija zamka

Ovo je vjerojatno najpraktičnija informacija u cijelom vodiču, a najmanje poznata.

Zakon predviđa da se pri primopredaji poslovnog prostora sastavlja zapisnik o stanju prostora, i pri predaji na početku zakupa (čl. 9. ZZKPP), i pri vraćanju na kraju (čl. 29. ZZKPP). Ako zapisnik pri vraćanju nije sastavljen, zakon predmnijeva da je prostor predan u ispravnom stanju (čl. 29. st. 2. ZZKPP). Zakupodavac koji taj korak preskoči praktički gubi mogućnost dokazati štetu na prostoru, čak i ako šteta stvarno postoji. Ista predmnijeva djeluje simetrično i na početku zakupa: zakupodavac koji ni tada ne inzistira na zapisniku gubi osnovu tvrditi da je prostor bio predan u boljem stanju nego što ga je zakupnik na kraju vratio.

Ovo nije teoretsko upozorenje. U jednom stvarnom sudskom sporu (Županijski sud u Rijeci, Gž-2518/2017-2 od 22.2.2018.) zakupodavac je tražio gotovo 70.000 kuna naknade tvrdeći da je zakupnik pri iseljenju devastirao prostor: skinute pločice, počupane instalacije. Zapisnik nije bio sastavljen ni na ulasku ni na izlasku. Prostor je pritom bio predan zakupniku u tzv. “roh-bau” stanju, bez pločica i uređaja. Sud je tužbu odbio: budući da zapisnika nije bilo ni na jednom ni na drugom kraju, smatra se da je zakupnik prostor vratio u istom stanju u kojem ga je i primio.

Praktičan standard koji ide korak dalje od zakonskog minimuma (koji traži samo “podatke o stanju poslovnoga prostora”): uz opis stanja, zabilježite i stanje brojila, a po mogućnosti napravite i foto ili video dokumentaciju na dan primopredaje. To je jeftin korak koji u sporu vrijedi mnogo.

Otkaz i raskid

Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba, neovisno o dotadašnjem trajanju zakupa, u tri slučaja: kad zakupnik i nakon pisane opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu; kad zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od pisane opomene; ili kad zakupodavcu, zbog razloga za koji sam nije odgovoran, zatreba taj prostor natrag (čl. 26. ZZKPP). Zakupnik ima zrcalno pravo ako zakupodavac ne dovede prostor u dužno stanje (čl. 27. ZZKPP), a obje strane mogu raskinuti ugovor zbog bilo koje povrede njegovih odredaba ili zakona (čl. 28. ZZKPP).

Ovoj temi, uključujući i pitanje što se događa ako se kasnije pokaže da je otkaz bio neopravdan, uskoro posvećujemo poseban vodič.

Ovršna klauzula

Ako je ugovor solemniziran kod javnog bilježnika, može sadržavati i ovršnu klauzulu: odredbu koja zakupodavcu omogućuje da bez prethodne parnice izravno pokrene ovrhu radi iseljenja neplatiša ili naplate duga na cjelokupnoj imovini zakupnika. To je najjača ugovorna zaštita koju hrvatsko pravo zakupodavcu uopće nudi, a nijedan generički predložak ugovora je automatski ne sadrži.

Punom mehanizmu, uključujući i praktičnu zamku kod naplate periodičnih tražbina poput mjesečne zakupnine, uskoro posvećujemo poseban vodič.

Nadležnost u sporu

Za sporove između zakupodavca i zakupnika o međusobnim pravima i obvezama, kao i za ispražnjenje prostora, nadležan je sud, a takvi su postupci po zakonu hitne naravi (čl. 32. ZZKPP). Kad su obje ugovorne strane trgovci koji djeluju u okviru gospodarske djelatnosti, stvarno je nadležan trgovački sud.

Bitno je znati i gdje će se spor voditi: za sporove iz zakupnih odnosa na nekretnini isključivo je mjesno nadležan sud na čijem se području nekretnina nalazi (čl. 56. Zakona o parničnom postupku). To se ne može mijenjati ugovorom, pa računajte s tim ako su prostor i sjedište vaše tvrtke u različitim gradovima.

Koliko košta izrada ugovora o zakupu poslovnog prostora?

Cijena uvijek ovisi o opsegu posla i dogovorenom modelu naplate, ali korisno je znati da postoji i formalni okvir na koji se možete osloniti kao orijentir: Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, koju donosi Hrvatska odvjetnička komora.

Prema toj tarifi, za sastavljanje ugovora odvjetniku pripada nagrada uvećana za 25% u odnosu na redovnu tarifnu nagradu (tbr. 33.). Kod ugovora poput zakupa, najma ili rente, “vrijednost” posla za potrebe izračuna ne uzima se kao jedna mjesečna svota, nego kao petogodišnji iznos ugovorene zakupnine. Logika je ista kao kod procjene vrijednosti bilo kojeg dugoročnog davanja.

Da to odmah pretvorimo u razumljiv primjer: ako je zakupnina 1.000 eura mjesečno, petogodišnji iznos iznosi 60 × 1.000 = 60.000 eura. Ta vrijednost svrstava se u jedan od unaprijed određenih tarifnih razreda:

Vrijednost posla	Broj bodova
do 332,00 €	25
332,01 – 664,00 €	50
664,01 – 1.327,00 €	75
1.327,01 – 13.272,00 €	100
13.272,01 – 33.181,00 €	250
33.181,01 – 66.361,00 €	500

Za naš primjer (60.000 €) to je 500 bodova, što odgovara osnovnoj nagradi od otprilike 1.000 eura. Uz spomenutih 25% za sastavljanje ugovora, konačan iznos prema formalnoj tarifi iznosi otprilike 1.250 eura.

Ovo je tarifni, referentni izračun: svojevrsna službena mjera vrijednosti posla, a ne nužno i konačna cijena koju ćete platiti. U praksi se za jednostavnije poslove često koristi i jednostavniji pristup — naplata u visini jedne mjesečne zakupnine, slično kako to rade i agencije za nekretnine. Stvarna cijena u konačnici ovisi o složenosti i opsegu ugovora, dogovorenom modelu naplate (paušalno ili po utrošenom vremenu) te broju sati koji izrada ili revizija stvarno zahtijeva.

Poseban slučaj: nekretnina pod hipotekom

Rijetko spominjana, ali stvarna tema. Ako je nekretnina pod hipotekom i banka pokrene ovrhu, prostor se prodaje na dražbi i dobiva novog vlasnika. Što tada biva s vašim zakupom, ovisi o jednom detalju: je li zakup upisan u zemljišnu knjigu, i kada.

Zakup se, uz suglasnost zakupodavca, može upisati u zemljišnu knjigu kao teret na nekretnini. Ako je taj upis proveden prije nego što je upisana hipoteka, ugovor o zakupu ostaje na snazi i nakon dražbe: novi vlasnik jednostavno stupa na mjesto zakupodavca, a zakupnik nastavlja koristiti prostor pod istim uvjetima do isteka ugovora.

Ako upis nije proveden prije hipoteke, ili ga uopće nema, ugovor o zakupu prestaje u trenutku kad rješenje o dosudi nekretnine kupcu postane pravomoćno (čl. 88. Ovršnog zakona). Zakupnik tada mora napustiti prostor, bez obzira na to koliko mu je ugovorenog roka još preostalo, i bez prava na naknadu štete u samom ovršnom postupku. Eventualna šteta može se potraživati samo od bivšeg zakupodavca, što u praksi malo vrijedi ako je on već u financijskim problemima.

Zato: ako unajmljujete prostor na dulji rok i ulažete u njegovo uređenje, provjerite zemljišnoknjižno stanje nekretnine i razmislite o ugovaranju prava na upis zakupa. Ako iznajmljujete prostor koji je pod hipotekom, budite spremni na to da će informirani zakupnik ovo pitanje postaviti.

Često postavljana pitanja

Je li usmeni dogovor o zakupu poslovnog prostora valjan?

Ne. Ugovor mora biti u pisanom obliku; usmeni dogovor je ništetan, bez obzira na to koliko dugo su ga strane možda i provodile.

Moram li ugovor ovjeriti kod javnog bilježnika?

Ne, osim ako je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave. Za privatne ugovore solemnizacija je izbor, ali i jedini put do ovršne klauzule.

Što ako se ne slažemo tko plaća zajedničke troškove zgrade?

Zakon kaže da ti troškovi nisu uključeni u zakupninu osim ako je to izričito ugovoreno. Najbolja zaštita je unaprijed taksativno navesti tko što plaća.

Mogu li kao zakupnik dati prostor u podzakup?

Samo ako to ugovor izričito dopušta. Zakonski default je suprotan: podzakup bez izričite dozvole nije dopušten.

Što ako pri iseljenju nismo napravili zapisnik o primopredaji?

Zakon tada predmnijeva da je prostor vraćen u ispravnom stanju. Praktički gubite mogućnost dokazati štetu, čak i ako je stvarno bilo devastacije.

Vrijedi li “automatsko produljenje” ugovora ako i dalje koristim prostor nakon isteka?

Ne, za razliku od najma stanova. Ostanak u prostoru nakon isteka ugovorenog roka, čak i uz nastavak plaćanja, znači korištenje bez pravne osnove, a ne novi, prešutni ugovor.

Imate pitanje ili trebate pomoć pri sastavljanju ugovora o zakupu poslovnog prostora?
Slobodno nam se obratite.