kako izbaciti podstanara koji ne želi izaći?

Ako ste se našli u situaciji gdje iznajmljujete nekretninu iz koje podstanaru (najmoprimci) odbijaju izaći na pravom ste mjestu.
Bilo da se radi o raskidu ugovora ili proteku vremena, postoje situacije u kojima podstanari jednostavno odbijaju izaći iz nekretnine pritom često i ne plaćajući dogovorenu cijenu najamnine. Ta situacija može biti još kompliciranija kada se u cijeloj situaciji nađu maloljetna djeca ili posebno zaštićene kategorije građana. U ovakvim situacijama izričito je bitno postupati kako zakon nalaže kako si ne bi stvorili dodatne glavobolje.

Mogu li ući u stan i “nasilno” izbaciti podstanara?

Iako se radi o Vašem privatnom vlasništvu, nažalost zakon u ovom slučaju štiti podstanare te čak i ako je podstanar u stanu bez pravne osnove (npr. istek ugovora o najmu ili raskid ugovora) jednostavno nije dozvoljeno samovoljno ući u nekretninu i “izbacit ga van”.

Zašto zakon štiti podstanare?

3 su glavna uporišta u zakonu kojima su podstanari “zaštićeni.”

1. Ustav Republike Hrvatske – čl. 34.

Iako je cijeli članak vrlo bitan za ovu situaciju, istaknut ćemo samo stavak 1. koji propisuje: “Dom je nepovrediv”.
Upravo iz ovog stavka proizlaze sve daljnje pravne zavrzlame, odnosno nastaje problem.
Iz ovog članka vidimo da je intencija zakonodavca zaštiti dom i pravo na isti. Bez obzira je li osoba “samo” podstanar ili vlasnik doma, pravo na dom je nepovredivo.

Ustav nadalje u članku 3. propisuje “Nepovredivost vlasništva” iz čega proizlazi sraz između dvije kategorije Ustavnih prava.
S jedne strane zakonodavac je odlučio zaštiti pravo na dom kao Ustavnu kategoriju dok je s druge strane zaštitio pravo vlasništva.
Ova neodlučnost u volji zakonodavca jedan je od najvećih problema pri rješavanju situacija kada podstanari ne žele izaći iz nekretnine.

2. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – čl. 22.

Sigurno ste čuli za situacije ili ste dobili savjet da kako bi “istjerali” podstanara koji ne želi izaći iz nekretnine isključite struju ili vodu u nekretnini, skinete ulazna vrata ili prozore i slično.
No je li to uistinu moguće i štiti li Vas u takvim situacijama zakon?
Na prvi pogled čini se da s vlasništvom svoje nekretnine možete raditi što god hoćete, ali u praksi to ipak nije tako.
Čl. 22. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima regulira situacije na koji način se posjednik može zaštititi od samovlasnog smetanja posjeda i propisuje sljedeće:

“(1) Posjednik kojemu je posjed samovlasno smetan ovlašten je svoj posjed štititi putem suda, zahtijevajući da se utvrdi čin smetanja njegova posjeda, naredi uspostava posjedovnoga stanja kakvo je bilo u času smetanja, te zabrani takvo ili slično smetanje ubuduće.

(2) Sud pruža ovu zaštitu posjeda u posebnom, hitnom postupku (postupku za smetanje posjeda), prema posljednjem stanju posjeda i nastalom smetanju, bez obzira na pravo na posjed, pravni temelj posjeda, poštenje posjednika, kao i bez obzira na to koliko bi smetanje posjeda bilo u kakvu društvenom, javnom ili sličnom interesu.

Dakle, bez obzira na vaše vlasništvo i poštenje podstanara (činjenicu da više ne može boraviti u stanu) zakon u ovom slučaju štiti posjednika odnosno najmoprimca/podstanara.

Podstanar je u slučaju bilo kakvog smetanja posjeda od strane trećih ovlašten podići tzv. posjedničku tužbu protiv smetanja posjeda.
Subjektivni rok za podizanje ovakve tužbe je 30 dana od saznanja za činjenicu smetanja posjeda (npr. 30 dana od kada je osoba saznala za činjenicu da joj je isključena voda u stanu) dok je objektivni rok godinu dana. Pri podizanju ovakve tužbe uspjeh podstanara je praktično zagarantiran ako se doista radi o smetanju posjeda. Upravo iz ovog razloga vrlo je bitno postupati strpljivo i ne smetati posjed podstanara čak i ako je on nepošten.

3. Kazneni i zakon o prekršajima protiv javnog reda i mira

Vrlo su česte situacije kada najmodavac iz frustracije počne s nezakonitim radnjama. Prilikom obračunavanja s tvrdoglavim podstanarom vrlo je bitno ne dodatno pogoršavati situaciju.
Blaži prekršaji regulirani su Zakonom o prekršajima protiv javnog reda za koje je sankcija najčešće kaznenog tipa dok su oni teži prijestupi regulirani Kaznenim zakonom. Najčešće kazneno djelo povezano s ovom situacijom je upravo kazneno djelo prijetnje iz čl. 139. Kaznenog zakona za koje je zapriječena kazna zatvora do 1 godine.
Vrlo je bitno ne podlegnuti emocijama i prouzročiti dodatnu štetu u vidu prekršajne ili kaznene prijave.

Vlasnička tužba i sudski proces

Jedini legalni način na koji se možete boriti protiv podstanara koji ne želi izaći iz nekretnine je putem vlasničke tužbe.
Ovakva tužba još se naziva i “Prava vlasnička tužba” te je regulirana je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u čl. 162.
Da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu.
Vlasništvo će vlasnik dokazivati najčešće izvatkom iz zemljišne knjige ili primjerice kupoprodajnim ugovorom nekretnine.
Ovakvom tužbom se traži određeno činjenje, odnosno predaja u posjed stvari. Glavni zahtjev uvijek je usmjeren na predaju posjeda (izlazak podstanara) dok sporedni zahtjev može biti usmjeren na predaju koristi od stvari do maksimalno 3 godine unazad.
Od ovakve tužbe je bitno razlikovati tužbu za priznavanje prava vlasništva koja je regulirana čl. 166 i još se naziva “Vlasnička tužba predmnijevanog vlasnika” i njom se traži utvrđenje postojanja ili nepostojanja nekog prava, odnosno u tom slučaju vlasnik te traži da sud utvrdi da je on uistinu vlasnik.

Vlasnik nekretnine prilikom podnošenja vlasničke tužbe mora dokazati da je on uistinu vlasnik nekretnine na temelju vjerodostojnih dokaza. Protiv takve tužbe podstanar (posjednik) će najčešće uložiti prigovor te pokušati tvrditi da je njegov pravni posjed pošten.

Ako sud utvrdi da je zahtjev osnovan, odnosno da posjednik nije pošten, donijeti će kondemnatornu presudu kojom će naložiti tuženiku da preda posjed stvari tužitelju u određenom roku.
Nažalost, to često nije kraj cijelog postupka. Iako će sud presudom naložiti podstanaru da napusti nekretninu posjednik to može odbiti učiniti.

Ovršni postupak

Ako podstanar odbija izaći iz nekretnine unatoč sudskoj presudi, u tom slučaju bit ćete primorani pokrenuti ovršni postupak.
Tada je potrebno pokrenuti ovršni postupak radi ispražnjenja i predaje nekretnine. Takav postupak vodi se pred mjesno nadležnim sudom na temelju ovršne isprave, u ovom slučaju to je prethodna presuda kojom je sud naložio podstanaru da napusti nekretninu.
Iako podstanari često znaju opstruirati i ovaj postupak primjerice ne primanjem pismena, dovođenjem domaćih životinja u nekretninu i slično, bitno je napomenuti da on ipak traje prilično kraće od postupka prilikom vlasničke tužbe.

Nalazite se u sličnoj situaciji ili trebate pravnu pomoć?
Slobodno nam se obratite.