Prestanak ugovora o zakupu poslovnog prostora podru\u010dje je gdje se najlak\u0161e grije\u0161i, i gdje gre\u0161ke najvi\u0161e ko\u0161taju. Zakupodavci \u0161alju otkaze koji ne proizvode u\u010dinak, zakupnici ostaju u prostoru uvjereni da im je ugovor \u201cpre\u0161utno produljen\u201d, a obje strane mije\u0161aju otkaz i raskid kao da je rije\u010d o istoj stvari. U ovom vodi\u010du prolazimo kroz sve na\u010dine na koje ugovor prestaje, rokove i formalnosti koje treba po\u0161tovati, te kroz sudsku praksu koja pokazuje gdje su granice.<\/p>\n \n
Ta dva pojma u svakodnevnom govoru, pa \u010dak i u ugovorima, stalno se mije\u0161aju, a pravno su razli\u010diti. Otkaz<\/strong> je jednostrana izjava kojom se ugovor okon\u010dava bez potrebe da druga strana i\u0161ta skrivi; tipi\u010dno slu\u017ei za prestanak ugovora na neodre\u0111eno vrijeme, uz po\u0161tovanje otkaznog roka. Raskid<\/strong> je prekid ugovora zbog povrede: jedna strana ne izvr\u0161ava svoje obveze, pa druga zbog toga okon\u010dava odnos.<\/p>\n Utjeha za one koji su u vlastitom ugovoru pojmove pomije\u0161ali: sudovi gledaju sadr\u017eaj izjave, a ne naziv koji ste joj dali. Izjava nazvana \u201craskidom\u201d pravno mo\u017ee djelovati kao otkaz i obrnuto, ovisno o tome \u0161to se njome stvarno tra\u017ei i na temelju \u010dega. Ipak, precizno nazivlje u ugovoru \u0161tedi rasprave kasnije.<\/p>\n Ugovor sklopljen na odre\u0111eno vrijeme prestaje automatski<\/strong>, istekom ugovorenog roka (\u010dl. 22. ZZKPP<\/a>). Nije potreban otkaz, obavijest ni bilo kakva radnja bilo koje strane. Rok istekne i ugovor prestane.<\/p>\n Upravo iz te jednostavnosti izrasta najra\u0161ireniji mit u cijeloj ovoj materiji.<\/p>\n Kod najma stanova vrijedi poznato pravilo: ako stanar nastavi koristiti stan i pla\u0107ati najamninu, a najmodavac ne prigovori, smatra se da je ugovor pre\u0161utno obnovljen. Mnogi zakupnici poslovnih prostora vjeruju da isto vrijedi i za njih. Ne vrijedi.<\/strong><\/p>\n ZZKPP kao poseban zakon cjelovito ure\u0111uje prestanak ugovora na odre\u0111eno vrijeme, pa se op\u0107a odredba Zakona o obveznim odnosima<\/a> o pre\u0161utnom obnavljanju zakupa (\u010dl. 546. ZOO) na poslovni prostor ne primjenjuje. To je izri\u010dito potvrdio Vrhovni sud Republike Hrvatske (Rev-420\/2010-2 od 31.3.2010.).<\/p>\n Prakti\u010dna posljedica je o\u0161trija nego \u0161to ve\u0107ina o\u010dekuje: zakupnik koji ostane u prostoru nakon isteka roka koristi ga bez valjane pravne osnove. To vrijedi \u010dak i ako zakupodavac \u0161uti i uredno prima zakupninu. Nikakav novi, pre\u0161utni ugovor time ne nastaje. Za zakupnika to zna\u010di da mu polo\u017eaj ovisi isklju\u010divo o dobroj volji zakupodavca, koji ispra\u017enjenje mo\u017ee zatra\u017eiti prakti\u010dki bilo kada. Za zakupodavca pak zna\u010di da primanje uplata ne \u201caktivira\u201d stari ugovor, ali i da naknadu za to razdoblje mora ra\u010dunati po tr\u017ei\u0161noj, a ne po staroj ugovorenoj cijeni, o \u010demu smo pisali u vodi\u010du o ugovoru o zakupu poslovnog prostora<\/a>.<\/p>\n Pouka za obje strane ista je i jednostavna: ako suradnju \u017eelite nastaviti, sklopite novi ugovor ili aneks prije isteka roka. \u0160utnja i inercija ovdje ne rade ni za koga.<\/p>\n Ugovor na neodre\u0111eno vrijeme prestaje otkazom (\u010dl. 23. ZZKPP). Zakon pritom postavlja tri pravila koja vrijede ako ugovorom nije odre\u0111eno druk\u010dije.<\/p>\n Prvo, ugovor ne mo\u017ee prestati otkazom prije isteka jedne godine od sklapanja. Ta za\u0161titna granica je dispozitivna: strane je ugovorom mogu skratiti ili ukinuti.<\/p>\n Drugo, otkazni rok, ako nije ugovoren, iznosi 30 dana (\u010dl. 24. ZZKPP).<\/p>\n Tre\u0107e, otkaz se mo\u017ee dati samo prvog ili petnaestog dana u mjesecu, opet samo ako ugovorom nije odre\u0111eno druk\u010dije. Ovaj detalj se redovito previdi, a otkaz dan \u201cpogre\u0161nog\u201d datuma otvara raspravu o tome kada je otkazni rok uop\u0107e po\u010deo te\u0107i.<\/p>\n Neovisno o tome je li ugovor na odre\u0111eno ili neodre\u0111eno vrijeme i koliko traje, zakupodavac ga mo\u017ee otkazati u tri slu\u010daja (\u010dl. 26. ZZKPP).<\/p>\n Prvi: zakupnik i nakon pisane opomene<\/strong> koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju \u0161tetu koriste\u0107i ga bez du\u017ene pa\u017enje. Redoslijed je bitan: prvo pisana opomena, pa tek onda otkaz. Otkaz bez prethodne opomene tamo gdje je zakon tra\u017ei ranjiv je u sporu.<\/p>\n Vrijedi znati i \u0161to sve zna\u010di \u201ckori\u0161tenje protivno ugovoru\u201d. U jednom stvarnom predmetu (Visoki trgova\u010dki sud, P\u017e-280\/2023-2 od 14.3.2023.) zakupnik je prostor ugovoren za obavljanje nakladni\u010dke djelatnosti koristio samo za arhivu, primanje po\u0161te i povremene sastanke. Sud je ocijenio da to nije obavljanje ugovorene djelatnosti i potvrdio otkaz. Dakle, i puko \u201cdr\u017eanje\u201d prostora bez stvarnog vo\u0111enja djelatnosti mo\u017ee biti razlog za otkaz.<\/p>\n Drugi: zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana<\/strong> od priop\u0107enja pisane opomene. I ovdje je opomena preduvjet; sam dug, bez opomene i proteka roka, jo\u0161 nije osnova za otkaz. Ugovorom se ovaj re\u017eim \u010desto ubla\u017eava (dulji rokovi, dodatne opomene), \u0161to je dopu\u0161teno.<\/p>\n Tre\u0107i: zakupodavac zbog razloga za koji sam nije odgovoran ne mo\u017ee koristiti svoj drugi poslovni prostor, pa mu ovaj treba natrag.<\/p>\n Zrcalno pravo ima i zakupnik: ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to odredio ne dovede prostor u stanje u kojem ga je du\u017ean predati odnosno odr\u017eavati, zakupnik mo\u017ee otkazati ugovor u svako doba (\u010dl. 27. ZZKPP).<\/p>\n I ovdje je redoslijed presudan: prvo pisani poziv s primjerenim rokom, tek onda otkaz. Isti obrazac vrijedi i za srodno pravo zakupnika da sam popravi prostor na tro\u0161ak zakupodavca; Vrhovni sud je nedavno potvrdio (Rev-1137\/2025-2 od 8.1.2026.) da zakupnik koji presko\u010di poziv i rok gubi pravo na naknadu, osim kod hitnih popravaka.<\/p>\n Uz posebne razloge iz prethodnog poglavlja, svaka ugovorna strana mo\u017ee otkazati<\/strong> ugovor u svako doba ako druga strana ne izvr\u0161ava svoje obveze iz ugovora ili zakona (\u010dl. 28. ZZKPP). Ovo pravo ne ovisi o tome je li ugovor sklopljen na odre\u0111eno ili neodre\u0111eno vrijeme.<\/p>\n Ovdje vrijedi jedna nijansa koju vrijedi znati: zakon ovo naziva \u201cotkazom\u201d, iako po sadr\u017eaju (prekid zbog povrede) funkcionalno odgovara onome \u0161to bismo u svakodnevnom govoru, i u op\u0107em obveznom pravu, nazvali raskidom. ZZKPP jednostavno koristi pojam \u201cotkaz\u201d \u0161ire nego ZOO. To zna\u010di da je terminolo\u0161ka zbrka djelomi\u010dno ugra\u0111ena u sam zakon, ne samo u razgovorni jezik.<\/p>\n Pritom, ugovor se ne okon\u010dava neformalnom, usputnom izjavom. Izjava o otkazu ili raskidu mora i\u0107i kroz propisani kanal iz \u010dl. 25. ZZKPP, u pisanom obliku i s jasnim sadr\u017eajem; usmena ili \u201cusputna\u201d izjava ne proizvodi pravni u\u010dinak.<\/p>\n Otkaz se dostavlja pisano, preporu\u010denom po\u0161tom<\/strong> (\u010dl. 25. ZZKPP). Ako je ugovor solemniziran kod javnog bilje\u017enika, otkaz se mo\u017ee dostaviti i putem javnog bilje\u017enika, i taj put nosi zna\u010dajnu prednost: bilje\u017enik o dostavi sastavlja zapisnik, a ako druga strana na otkaz ne prigovori, taj zapisnik dobiva snagu ovr\u0161ne isprave<\/a>. Zakupodavac tako, bez parnice, dolazi do isprave na temelju koje mo\u017ee tra\u017eiti ispra\u017enjenje prostora. Punom mehanizmu ovr\u0161nosti (uklju\u010duju\u0107i i solemnizaciju kod javnog bilje\u017enika<\/a>) posvetili smo poseban vodi\u010d o ovr\u0161noj klauzuli.<\/p>\n Usputna, ali skupa gre\u0161ka iz prakse: otkaz poslan obi\u010dnom elektroni\u010dkom po\u0161tom ili izre\u010den usmeno, \u201cu prolazu\u201d, ne zadovoljava formu i ostavlja prostor za spor o tome je li ugovor uop\u0107e prestao.<\/p>\n Postoji jo\u0161 jedna za\u0161tita zakupnika koja se rijetko spominje, a stvarno se provjerava na sudu. Otkaz se ne smije dati u nevrijeme<\/strong>, u trenutku i na na\u010din da bi zakupnik zbog toga trpio nerazmjerno veliku \u0161tetu (\u010dl. 1. st. 5. ZZKPP u vezi s \u010dl. 547. st. 1. i \u010dl. 212. st. 3. ZOO). Visoki trgova\u010dki sud je u ve\u0107 spomenutom predmetu (P\u017e-280\/2023-2) to izri\u010dito provjeravao prije nego \u0161to je potvrdio valjanost otkaza. Ovo dakle nije teoretska mogu\u0107nost, nego stvaran korak koji sud provodi.<\/p>\n Za zakupnika to zna\u010di da, uz osporavanje osnovanosti samog otkaza, u obzir dolazi i argument da je otkaz, \u010dak i ina\u010de opravdan, dan u trenutku koji mu je nerazmjerno \u0161tetan (na primjer, usred sezone za sezonsku djelatnost, ili prije nego \u0161to je stigao preseliti poslovanje). Ovo je vrijedan, \u010desto zaboravljen argument u pregovorima i u sporu.<\/p>\n Ste\u010daj zakupnika.<\/strong> Ako nad zakupnikom bude otvoren ste\u010dajni postupak, ste\u010dajni upravitelj mo\u017ee otkazati ugovor o zakupu bez obzira na ugovoreno trajanje<\/strong>, uz pridr\u017eavanje zakonskog<\/strong> (ne ugovorenog) otkaznog roka (\u010dl. 187. st. 1. Ste\u010dajnog zakona). Zakupodavac u tom slu\u010daju ima pravo na naknadu \u0161tete zbog prijevremenog prestanka ugovora, ali tu tra\u017ebinu ostvaruje kao ste\u010dajni vjerovnik, u redu isplate unutar ste\u010dajnog postupka, ne izvan njega. Za zakupodavce koji dugoro\u010dno ugovaraju s manjim ili financijski nestabilnim zakupnicima, ovo je stvaran rizik koji vrijedi imati na umu, neovisno o tome koliko je ugovor ina\u010de dobro sastavljen.<\/p>\n Radovi zakupodavca na prostoru.<\/strong> Postoji i obrnuta situacija, gdje otkazno pravo dobiva zakupnik zbog postupanja zakupodavca. Ako zakupodavac \u017eeli izvoditi radove ure\u0111enja ili energetske obnove, mora zakupnika pisano obavijestiti najmanje 6 mjeseci unaprijed<\/strong>, a zakupnik ima pravo otkazati ugovor u roku od mjesec dana<\/strong> od primitka te obavijesti (\u010dl. 13. ZZKPP). Ovo je posebno relevantno za zakupnike koji su ulo\u017eili u ure\u0111enje prostora i ne \u017eele se suo\u010diti s dugotrajnim radovima usred korisnog vijeka tog ulaganja.<\/p>\n Kad zakupnik ostane u prostoru nakon \u0161to je ugovor prestao (bilo istekom roka, otkazom ili raskidom), zakupodavac mu vi\u0161e ne mo\u017ee napla\u0107ivati ugovorenu zakupninu, jer ta obveza s prestankom ugovora nestaje. Umjesto toga primjenjuju se pravila o stjecanju bez osnove (\u010dl. 219. ZOO), a visina naknade odgovara tr\u017ei\u0161noj zakupnini<\/strong> koju bi za taj prostor u tom razdoblju bilo mogu\u0107e ostvariti, potvr\u0111eno kroz dosljednu liniju prakse VSRH (Rev-1129\/20-2, Rev-x-547\/2017-2 od 14.4.2021.).<\/p>\n Ovo je dvosjekli podatak, i sad ga mo\u017eemo potkrijepiti konkretnom presudom. Zakupodavac mora tu vrijednost dokazati<\/strong>, tipi\u010dno financijskim vje\u0161ta\u010denjem, i ne mo\u017ee se jednostavno pozvati na staru ugovorenu cijenu kao pau\u0161al, a ni obrnuto, na tr\u017ei\u0161nu cijenu kao automatski, nesporan iznos. Vrhovni sud je to izri\u010dito potvrdio u sporu Grada Zagreba protiv zakupnika koji je prostor koristio bez ikad sklopljenog ugovora (Rev 4730\/2019-2 od 4.1.2023.): korist koju je korisnik prostora imao \u201cne mora nu\u017eno odgovarati iznosu tr\u017ei\u0161ne najamnine\u201d koju bi vlasnik eventualno mogao ostvariti na tr\u017ei\u0161tu. Sud je odbio gradski zahtjev temeljen na hipotetskoj, davno isteklog natje\u010daja izvedenoj tr\u017ei\u0161noj projekciji i umjesto toga primijenio realniji kriterij.<\/p>\nKad ugovor prestaje sam od sebe<\/h2>\n
Mit o \u201cpre\u0161utnom produljenju\u201d<\/h2>\n
Otkaz ugovora na neodre\u0111eno vrijeme<\/h2>\n
Kad zakupodavac mo\u017ee otkazati u svako doba<\/h2>\n
Kad zakupnik mo\u017ee otkazati u svako doba<\/h2>\n
Otkaz zbog povrede: pravo obje strane<\/h2>\n
Formalnosti otkaza<\/h2>\n
Otkaz \u201cu nevrijeme\u201d<\/h2>\n
Posebni slu\u010dajevi: ste\u010daj i radovi na prostoru<\/h2>\n
Naknada za kori\u0161tenje bez osnove<\/h2>\n