Poslovni prostor nije stan. Ima svoj poseban zakon, svoja pravila i svoje zamke, a ve\u0107ina sporova izme\u0111u zakupodavca i zakupnika ne nastaje zato \u0161to je zakon nejasan, nego zato \u0161to ugovor nije napisan u skladu s njim. U ovom vodi\u010du prolazimo kroz sve \u0161to ugovor o zakupu poslovnog prostora treba sadr\u017eavati, gdje naj\u010de\u0161\u0107e nastaju sporovi i kako se unaprijed za\u0161tititi, bilo da ste zakupodavac ili zakupnik.<\/p>\n\n
Zakup poslovnog prostora ure\u0111uje Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (ZZKPP)<\/a><\/strong>, a ne op\u0107e odredbe Zakona o obveznim odnosima (ZOO)<\/a> o zakupu. ZOO vrijedi samo supsidijarno<\/strong>, dakle tamo gdje ZZKPP \u0161uti (\u010dl. 1. st. 5. ZZKPP). Zakon vrijedi neovisno o tome tko je zakupodavac ili zakupnik: za privatnu osobu, obrtnika i trgova\u010dko dru\u0161tvo pravila su ista.<\/p>\n To je bitno znati jer se u praksi vrlo \u010desto koriste generi\u010dki predlo\u0161ci ugovora \u201cza zakup\u201d preuzeti odnekud s interneta, koji ne po\u0161tuju specifi\u010dnosti ovog re\u017eima. Upravo tu nastaju najskuplje gre\u0161ke.<\/p>\n Da, i to bez iznimke. Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku<\/strong>; ugovor sklopljen suprotno tome je ni\u0161tetan<\/strong> (\u010dl. 4. st. 3. i 4. ZZKPP). Ovo nije teorijsko pravilo, hrvatski sudovi to dosljedno primjenjuju ve\u0107 desetlje\u0107ima, uklju\u010duju\u0107i i noviju praksu (npr. VSRH Rev-420\/2010-2 od 31.3.2010., o \u010demu vi\u0161e u sljede\u0107em poglavlju).<\/p>\n Solemnizacija<\/strong> (potvrda ugovora kod javnog bilje\u017enika) nije obvezna<\/strong> za privatne ugovore, obvezna je samo kad je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave. Za privatne strane solemnizacija je izbor, ali vrlo vrijedan: to je jedini put do ovr\u0161ne klauzule<\/strong>, o kojoj vi\u0161e govorimo dalje u vodi\u010du.<\/p>\n Malo poznat detalj: ako ugovor nije barem javnobilje\u017eni\u010dki ovjeren u potpisu (a kamoli solemniziran), zakupodavac je du\u017ean primjerak ugovora dostaviti nadle\u017enoj poreznoj upravi (\u010dl. 4. st. 5. ZZKPP).<\/p>\n Zakon (\u010dl. 5. st. 2. ZZKPP) propisuje da ugovor treba sadr\u017eavati:<\/p>\n Zakon vi\u0161e ne tra\u017ei izri\u010dito i rok pla\u0107anja zakupnine kao bitan sastojak, ali ga svaki iskusno sastavljen ugovor ipak odre\u0111uje jer nepreciznost ba\u0161 tu redovito generira sporove.<\/p>\n Posebno obratite pa\u017enju na drugu to\u010dku. Nedovoljno precizna identifikacija prostora, na primjer, samo navedena kvadratura bez zemlji\u0161noknji\u017enih podataka, mo\u017ee kasnije otvoriti pitanje je li predmet ugovora uop\u0107e dovoljno odre\u0111en, \u0161to u sporu komplicira i produ\u017euje postupak.<\/p>\n Izbor izme\u0111u odre\u0111enog i neodre\u0111enog trajanja bitno mijenja kako ugovor prestaje.<\/p>\n Ugovor na odre\u0111eno vrijeme<\/strong> prestaje automatski<\/strong> istekom ugovorenog roka, ne treba nikakav otkaz ni obavijest (\u010dl. 22. ZZKPP).<\/p>\n Ovdje treba razbiti \u010dest mit. Kod najma stanova postoji pravilo \u201cpre\u0161utnog produljenja\u201d: ako stanar ostane u stanu i dalje pla\u0107a najamninu, a najmodavac ne prigovori, smatra se da je ugovor pre\u0161utno obnovljen. Za poslovni prostor to pravilo ne vrijedi.<\/strong> ZZKPP kao poseban zakon (lex specialis<\/em>) cjelovito ure\u0111uje prestanak ugovora na odre\u0111eno vrijeme, pa se op\u0107a odredba ZOO o pre\u0161utnom obnavljanju zakupa (\u010dl. 546.) na poslovni prostor ne primjenjuje. To je izri\u010dito potvrdio Vrhovni sud Republike Hrvatske (Rev-420\/2010-2 od 31.3.2010.<\/strong>).<\/p>\n Prakti\u010dna posljedica je o\u0161tra: zakupnik koji ostane u prostoru nakon isteka ugovorenog roka, \u010dak i ako zakupodavac i dalje bez prigovora prima zakupninu<\/strong>, koristi prostor bez valjane pravne osnove<\/strong>. Ne postaje zakupnik po nekom novom, pre\u0161utnom ugovoru.<\/p>\n Ugovorne strane mogu, ako \u017eele, unaprijed ugovoriti i pravo na prijevremeni raskid ugovora sklopljenog na odre\u0111eno vrijeme (na primjer, nakon proteka odre\u0111enog broja mjeseci, uz otkazni rok), zakon to ne zabranjuje.<\/p>\n Ugovor na neodre\u0111eno vrijeme<\/strong> prestaje otkazom (\u010dl. 23. ZZKPP). Zakon postavlja donju za\u0161titnu granicu: takav ugovor ne mo\u017ee prestati otkazom prije isteka jedne godine<\/strong> od sklapanja, osim ako je ugovoreno druk\u010dije. Granica je, dakle, dispozitivna i strane je mogu ugovorno skratiti. Otkazni rok, ako nije posebno ugovoren, iznosi 30 dana, a otkaz se, ako ugovorom nije druk\u010dije odre\u0111eno, mo\u017ee dati samo prvog ili petnaestog dana u mjesecu (\u010dl. 24. ZZKPP).<\/p>\n Zakupnina se slobodno ugovara, iznos, na\u010din i rok pla\u0107anja stvar su dogovora stranaka.<\/p>\n Tro\u0161kovi zajedni\u010dkih ure\u0111aja i usluga u zgradi (dizalo, \u010di\u0161\u0107enje zajedni\u010dkih prostora, komunalna naknada i sli\u010dno) nisu uklju\u010deni u zakupninu, osim ako je to izri\u010dito ugovoreno<\/strong> (\u010dl. 17. ZZKPP). Ovo je \u010dest izvor spora kad ugovor o tome \u0161uti: jedna strana pretpostavlja da je sve uklju\u010deno, druga da nije. Najbolja za\u0161tita je taksativno pobrojati koje tro\u0161kove snosi zakupnik.<\/p>\n Teku\u0107e odr\u017eavanje<\/strong> (\u010di\u0161\u0107enje, soboslikarski radovi, sitniji popravci na instalacijama) pada na zakupnika, osim ako je druk\u010dije ugovoreno (\u010dl. 18. ZZKPP). Zakupnik pritom ne odgovara za pogor\u0161anje stanja prostora nastalo redovitim kori\u0161tenjem.<\/p>\n Ve\u0107i popravci, u stanju koje je zakupodavac du\u017ean odr\u017eavati, padaju na zakupodavca. No zakupnik koji smatra da popravak kasni ne smije jednostavno sam djelovati. Prvo mora pisano pozvati<\/strong> zakupodavca i ostaviti mu primjeren rok<\/strong>; tek nakon \u0161to taj rok protekne, smije sam popraviti na tro\u0161ak zakupodavca (\u010dl. 11. ZZKPP). Ovaj preduvjet nije formalnost. Vrhovni sud je to izri\u010dito potvrdio (Rev-1137\/2025-2 od 8.1.2026.<\/strong>): zakupnik koji presko\u010di taj korak gubi pravo na naknadu, osim u hitnim slu\u010dajevima.<\/p>\n Ako radovi zakupodavca na odr\u017eavanju potpuno onemogu\u0107e kori\u0161tenje prostora, zakupnina se za to vrijeme ne pla\u0107a, bez prava na naknadu izmakle dobiti (\u010dl. 12. ZZKPP); ako je kori\u0161tenje samo djelomi\u010dno ometeno, primjerice radovima na javnoj povr\u0161ini, zakupnina se umanjuje za 30%. Zakupodavac ima i pravo raditi na ure\u0111enju prostora radi u\u0161tede tro\u0161kova energije, uz obvezu najave \u0161est mjeseci unaprijed i pravo zakupnika da u roku od mjesec dana raskine ugovor (\u010dl. 13. i 14. ZZKPP).<\/p>\n Valutna klauzula i indeksacija zakupnine uz kretanje inflacije uobi\u010dajene su i pravno valjane. Valjana je i klauzula kojom se zakupnik obvezuje uz zakupninu pla\u0107ati i porez koji ina\u010de tereti zakupodavca, takva odredba nije ni\u0161tetna (VSRH Rev-2886\/99 od 14.1.2003.).<\/p>\n Posebno vrijedi znati \u0161to se doga\u0111a ako zakupnik ostane u prostoru nakon<\/strong> \u0161to je ugovor ve\u0107 prestao. U tom slu\u010daju ne duguje vi\u0161e staru, ugovorenu zakupninu. Ugovor je prestao, pa ta obveza vi\u0161e ne postoji. Umjesto toga, sudska praksa dosljedno primjenjuje pravilo da se naknada mjeri tr\u017ei\u0161nom<\/strong> vrijednosti kori\u0161tenja, dakle iznosom koji bi za taj konkretan prostor realno bilo mogu\u0107e posti\u0107i na tr\u017ei\u0161tu u trenutku kori\u0161tenja, a ne starom ugovorenom cijenom (VSRH Rev-1129\/20-2). To zna\u010di da zakupodavac ne mo\u017ee jednostavno \u201cprodu\u017eiti\u201d staru zakupninu kao pau\u0161alnu naknadu. Ali tu vrijedi i prakti\u010dno upozorenje: to se mora dokazati<\/strong>, naj\u010de\u0161\u0107e financijskim vje\u0161ta\u010denjem, a tro\u0161kove vje\u0161ta\u010denja zakupodavac mora unaprijed platiti. U jednom stvarnom predmetu (\u017dupanijski sud u Dubrovniku, G\u017e-197\/2019-2 od 16.6.2021.) tu\u017eitelj je izgubio spor unato\u010d tome \u0161to je pravno na\u010delo bilo na njegovoj strani. Razlog je bio banalan: nije uplatio predujam za vje\u0161ta\u010denje.<\/p>\n ZZKPP ne regulira kauciju za privatne ugovore; to je u potpunosti stvar ugovorne slobode. U hrvatskoj praksi umjesto gotovinskog pologa vrlo se \u010desto koristi bjanko zadu\u017enica<\/strong>, po mogu\u0107nosti s jamcem platcem, ovjerena kod javnog bilje\u017enika, na iznos od nekoliko mjese\u010dnih zakupnina. Ona zakupodavcu daje mogu\u0107nost izravne naplate bez parnice, sli\u010dno logici ovr\u0161ne klauzule.<\/p>\n Po\u0161teno je re\u0107i i drugu stranu: takva zadu\u017enica zakupodavcu daje ovlast na ovrhu na cjelokupnoj<\/strong> imovini i primanjima zakupnika, aktiviranu jednostranom ovjerenom izjavom o visini duga. Zakupnik se protiv eventualno pogre\u0161nog iznosa mora braniti naknadno, prigovorom u ovr\u0161nom postupku. Zato je uvijek pametno ugovoriti gornju granicu iznosa na koji zadu\u017enica glasi i jasne uvjete njezina aktiviranja.<\/p>\n Preinake kojima se mijenja konstrukcija, raspored, povr\u0161ina, namjena ili vanjski izgled<\/strong> prostora zahtijevaju izri\u010ditu pisanu suglasnost zakupodavca (\u010dl. 15. ZZKPP). \u201cVanjski izgled\u201d (pro\u010delje, izlog, reklamna plo\u010da) element je koji se u praksi \u010desto zaboravi, a ipak spada ovamo. Neovla\u0161tena preinaka daje zakupodavcu pravo na raskid ugovora i naknadu \u0161tete.<\/p>\n Pitanje tko na kraju pla\u0107a ure\u0111enje prostora, i ima li zakupnik pravo na naknadu ulo\u017eenog kad zakup prestane (pogotovo ako prestane ranije nego \u0161to je planirano), jedno je od najspornijih podru\u010dja u cijeloj ovoj materiji. Sudska praksa je tu bogata i dosljedna kroz gotovo dva desetlje\u0107a, a toj temi uskoro posve\u0107ujemo poseban, detaljan vodi\u010d.<\/p>\n Ovdje vrijedi pravilo suprotno intuiciji: zakupnik nema<\/strong> pravo dati poslovni prostor ili njegov dio u podzakup, osim ako je ugovorom druk\u010dije predvi\u0111eno (\u010dl. 19. st. 1. ZZKPP). To je obrnuto od op\u0107eg ZOO re\u017eima zakupa, gdje je podzakup dopu\u0161ten osim ako je izri\u010dito zabranjen. Ako ugovor podzakup dopu\u0161ta, na taj se odnos na odgovaraju\u0107i na\u010din primjenjuju iste odredbe ZZKPP.<\/p>\n Za poslovni prostor u vlasni\u0161tvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne samouprave zabrana je apsolutna<\/strong> i ni ugovorno se ne mo\u017ee promijeniti, a sankcija je raskid ugovora po sili zakona. Podzakup u svakom slu\u010daju automatski prestaje kad prestane glavni zakup.<\/p>\n Ovo je vjerojatno najprakti\u010dnija informacija u cijelom vodi\u010du, a najmanje poznata.<\/p>\n Zakon predvi\u0111a da se pri primopredaji poslovnog prostora sastavlja zapisnik o stanju prostora, i pri predaji<\/strong> na po\u010detku zakupa (\u010dl. 9. ZZKPP), i pri vra\u0107anju<\/strong> na kraju (\u010dl. 29. ZZKPP). Ako zapisnik pri vra\u0107anju nije sastavljen<\/strong>, zakon predmnijeva da je prostor predan u ispravnom stanju<\/strong> (\u010dl. 29. st. 2. ZZKPP). Zakupodavac koji taj korak presko\u010di prakti\u010dki gubi mogu\u0107nost dokazati \u0161tetu na prostoru, \u010dak i ako \u0161teta stvarno postoji. Ista predmnijeva djeluje simetri\u010dno i na po\u010detku zakupa: zakupodavac koji ni tada ne inzistira na zapisniku gubi osnovu tvrditi da je prostor bio predan u boljem stanju nego \u0161to ga je zakupnik na kraju vratio.<\/p>\n Ovo nije teoretsko upozorenje. U jednom stvarnom sudskom sporu (\u017dupanijski sud u Rijeci, G\u017e-2518\/2017-2 od 22.2.2018.) zakupodavac je tra\u017eio gotovo 70.000 kuna naknade tvrde\u0107i da je zakupnik pri iseljenju devastirao prostor: skinute plo\u010dice, po\u010dupane instalacije. Zapisnik nije bio sastavljen ni na ulasku ni na izlasku. Prostor je pritom bio predan zakupniku u tzv. \u201croh-bau\u201d stanju, bez plo\u010dica i ure\u0111aja. Sud je tu\u017ebu odbio: budu\u0107i da zapisnika nije bilo ni na jednom ni na drugom kraju, smatra se da je zakupnik prostor vratio u istom stanju u kojem ga je i primio.<\/p>\n Prakti\u010dan standard koji ide korak dalje od zakonskog minimuma (koji tra\u017ei samo \u201cpodatke o stanju poslovnoga prostora\u201d): uz opis stanja, zabilje\u017eite i stanje brojila, a po mogu\u0107nosti napravite i foto ili video dokumentaciju na dan primopredaje. To je jeftin korak koji u sporu vrijedi mnogo.<\/p>\n Zakupodavac mo\u017ee otkazati ugovor u svako doba, neovisno o dotada\u0161njem trajanju zakupa, u tri slu\u010daja: kad zakupnik i nakon pisane opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju \u0161tetu; kad zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od pisane opomene; ili kad zakupodavcu, zbog razloga za koji sam nije odgovoran, zatreba taj prostor natrag (\u010dl. 26. ZZKPP). Zakupnik ima zrcalno pravo ako zakupodavac ne dovede prostor u du\u017eno stanje (\u010dl. 27. ZZKPP), a obje strane mogu raskinuti ugovor zbog bilo koje povrede njegovih odredaba ili zakona (\u010dl. 28. ZZKPP).<\/p>\n Ovoj temi, uklju\u010duju\u0107i i pitanje \u0161to se doga\u0111a ako se kasnije poka\u017ee da je otkaz bio neopravdan, uskoro posve\u0107ujemo poseban vodi\u010d.<\/p>\n Ako je ugovor solemniziran kod javnog bilje\u017enika, mo\u017ee sadr\u017eavati i ovr\u0161nu klauzulu<\/strong>: odredbu koja zakupodavcu omogu\u0107uje da bez prethodne parnice izravno pokrene ovrhu radi iseljenja neplati\u0161a ili naplate duga na cjelokupnoj imovini zakupnika. To je najja\u010da ugovorna za\u0161tita koju hrvatsko pravo zakupodavcu uop\u0107e nudi, a nijedan generi\u010dki predlo\u017eak ugovora je automatski ne sadr\u017ei.<\/p>\n Punom mehanizmu, uklju\u010duju\u0107i i prakti\u010dnu zamku kod naplate periodi\u010dnih tra\u017ebina poput mjese\u010dne zakupnine, uskoro posve\u0107ujemo poseban vodi\u010d.<\/p>\n Za sporove izme\u0111u zakupodavca i zakupnika o me\u0111usobnim pravima i obvezama, kao i za ispra\u017enjenje prostora, nadle\u017ean je sud, a takvi su postupci po zakonu hitne naravi<\/strong> (\u010dl. 32. ZZKPP). Kad su obje ugovorne strane trgovci koji djeluju u okviru gospodarske djelatnosti, stvarno je nadle\u017ean trgova\u010dki sud.<\/p>\n Bitno je znati i gdje<\/strong> \u0107e se spor voditi: za sporove iz zakupnih odnosa na nekretnini isklju\u010divo je mjesno nadle\u017ean sud na \u010dijem se podru\u010dju nekretnina nalazi<\/strong> (\u010dl. 56. Zakona o parni\u010dnom postupku<\/a>). To se ne mo\u017ee mijenjati ugovorom, pa ra\u010dunajte s tim ako su prostor i sjedi\u0161te va\u0161e tvrtke u razli\u010ditim gradovima.<\/p>\nMora li ugovor biti u pisanom obliku?<\/h2>\n
\u0160to ugovor mora sadr\u017eavati<\/h2>\n
\n
Odre\u0111eno ili neodre\u0111eno vrijeme?<\/h2>\n
Zakupnina i tro\u0161kovi<\/h2>\n
Osiguranje pla\u0107anja \u2014 kaucija i bjanko zadu\u017enica<\/h2>\n
Preinake i ulaganja<\/h2>\n
Podzakup<\/h2>\n
Primopredaja i zapisnik \u2014 najva\u017enija zamka<\/h2>\n
Otkaz i raskid<\/h2>\n
Ovr\u0161na klauzula<\/h2>\n
Nadle\u017enost u sporu<\/h2>\n
Koliko ko\u0161ta izrada ugovora o zakupu poslovnog prostora?<\/h2>\n