{"id":2413,"date":"2025-12-14T22:42:21","date_gmt":"2025-12-14T21:42:21","guid":{"rendered":"https:\/\/marcetic.hr\/?p=2413"},"modified":"2026-03-13T14:29:36","modified_gmt":"2026-03-13T13:29:36","slug":"kako-provjeriti-nekretninu-prije-kupnje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/2025\/12\/14\/kako-provjeriti-nekretninu-prije-kupnje\/","title":{"rendered":"Kako provjeriti nekretninu prije kupnje &#8211; pravni vodi\u010d"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading has-base-color has-contrast-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-a25f9efb83cb9d5372c0b42064bd5f47\">Kako provjeriti nekretninu prije kupnje &#8211; pravni vodi\u010d <\/h1>\n\n\n\n<p>Kupnja nekretnine jedna je od najve\u0107ih financijskih odluka koju ve\u0107ina ljudi napravi u \u017eivotu. Kako bi se umanjili pravni i financijski rizici, nu\u017eno je prije sklapanja ugovora izvr\u0161iti detaljnu provjeru svih pravno i \u010dinjeni\u010dno relevantnih okolnosti vezanih uz nekretninu. U nastavku donosimo detaljan vodi\u010d kako provjeriti nekretninu u Republici Hrvatskoj.<\/p>\n\n\n\n<p>U praksi se ova provjera naziva pravna analiza ili \u201cdue diligence\u201d nekretnine i predstavlja klju\u010dan korak prije potpisivanja predugovora ili ugovora o kupoprodaji.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kako provjeriti nekretninu prije kupnje \u2013 ukratko<\/h2>\n\n\n\n<p>Prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj potrebno je provjeriti nekoliko klju\u010dnih stvari:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>vlasni\u0161tvo u zemlji\u0161nim knjigama<\/li>\n\n\n\n<li>postojanje hipoteka ili drugih tereta<\/li>\n\n\n\n<li>uskla\u0111enost katastra i zemlji\u0161nih knjiga<\/li>\n\n\n\n<li>legalnost objekta (gra\u0111evinska i uporabna dozvola)<\/li>\n\n\n\n<li>status eta\u017eiranja<\/li>\n\n\n\n<li>eventualne sudske sporove ili plombe<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Detaljna pravna provjera nekretnine prije kupnje mo\u017ee sprije\u010diti ozbiljne pravne i financijske probleme.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sadr\u017eaj:<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#Pravni-due-diligence-nekretnine-sto-sve-obuhvaca\" title=\"Pravni due diligence nekretnine \u2013 \u0161to sve obuhva\u0107a?\">Pravni due diligence nekretnine \u2013 \u0161to sve obuhva\u0107a?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Provjera-u-Zemljisnim-knjigama\" title=\"1.-Provjera-u-Zemlji\u0161nim-knjigama\">1. Provjera u Zemlji\u0161nim knjigama<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#Sto-je-ZK-ulozak-i-kako-ga-pronaci\" title=\"\u0160to je ZK ulo\u017eak i kako ga prona\u0107i?\">\u0160to je ZK ulo\u017eak i kako ga prona\u0107i?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Kako-citati-ZK-izvadak\" title=\"Kako \u010ditati ZK izvadak (A, B, C list)\">Kako \u010ditati ZK izvadak (A, B, C list)<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Povijesni-izvadak\" title=\"Povijesni izvadak\">Povijesni izvadak<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Drustveno-vlasnistvo\" title=\"Dru\u0161tveno vlasni\u0161tvo\">Dru\u0161tveno vlasni\u0161tvo<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Zabiljezbe-spora-i-aktivne-plombe\" title=\"Zabilje\u017ebe spora i aktivne plombe\">Zabilje\u017ebe spora i aktivne plombe<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Uskladenost-s-katastrom\" title=\"2.-Uskla\u0111enost-s-katastrom\">2. Uskla\u0111enost s katastrom<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#Razlika-izmedu-katastra-i-zemljisne-knjige\" title=\"Razlika izme\u0111u katastra i zemlji\u0161ne knjige\">Razlika izme\u0111u katastra i zemlji\u0161ne knjige<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Sto-ako-podaci-nisu-uskladeni\" title=\"\">\u0160to ako podaci nisu uskla\u0111eni?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Status-etaziranja-i-suvlasnicki-odnosi\" title=\"\">3. Status eta\u017eiranja i suvlasni\u010dki odnosi<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#Sto-znaci-kupnja-suvlasnickog-udjela\" title=\"\">\u0160to zna\u010di kupnja suvlasni\u010dkog udjela?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Zasto-banka-zahtijeva-etaziranje\" title=\"\">Za\u0161to banka zahtijeva eta\u017eiranje?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Dugovanja-pricuve-i-upravitelj-zgrade\" title=\"Dugovanja pri\u010duve i upravitelj zgrade\">Dugovanja pri\u010duve i upravitelj zgrade<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Legalnost-objekta-i-dozvole\" title=\"\">4. Legalnost objekta i dozvole<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#Gradevinska-i-uporabna-dozvola\" title=\"Gra\u0111evinska i uporabna dozvola\">Gra\u0111evinska i uporabna dozvola<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Objekt-graden-prije-15-veljace-1968\" title=\"\">Objekt gra\u0111en prije 15. velja\u010de 1968.<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Legalizacija-i-nezakonite-dogradnje\" title=\"Legalizacija i nezakonite dogradnje\">Legalizacija i nezakonite dogradnje<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Skriveni-pravni-rizici-koje-kupci-cesto-zanemaruju\" title=\"5.-Skriveni-pravni-rizici-koje-kupci-\u010desto-zanemaruju\">5. Skriveni pravni rizici koje kupci \u010desto zanemaruju<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#Bracna-stecevina-i-suglasnost-bracnog-druga\" title=\"\">Bra\u010dna ste\u010devina i suglasnost bra\u010dnog druga<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Suvlasnici-i-nerjeseni-ostavinski-postupci\" title=\"Suvlasnici i nerje\u0161eni ostavinski postupci\">Suvlasnici i nerje\u0161eni ostavinski postupci<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Sluznosti-i-prava-trecih-osoba\" title=\"Slu\u017enosti i prava tre\u0107ih osoba\">Slu\u017enosti i prava tre\u0107ih osoba<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Zabiljezbe-ovrhe-i-sudski-sporovi\" title=\"Zabilje\u017ebe ovrhe, spora\">Zabilje\u017ebe ovrhe i sudski sporovi<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Provjera-stanja-na-terenu\" title=\"\">6. Provjera stanja na terenu<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Provjera-predugovora-i-ugovora-o-kupoprodaji\" title=\"\">7. Provjera predugovora i ugovora o kupoprodaji<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Checklist-sto-provjeriti-prije-potpisivanja-ugovora\" title=\"\">8. Checklist \u2013 \u0161to provjeriti prije potpisivanja ugovora<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#Najcesca-pitanja-kupaca-nekretnina\" title=\"Naj\u010de\u0161\u0107a pitanja kupaca nekretnina\">Naj\u010de\u0161\u0107a pitanja kupaca nekretnina<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Pravni-due-diligence-nekretnine-sto-sve-obuhvaca\">Pravni due diligence nekretnine \u2013 \u0161to sve obuhva\u0107a?<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>zemlji\u0161ne knjige<\/li>\n\n\n\n<li>katastar<\/li>\n\n\n\n<li>status eta\u017eiranja<\/li>\n\n\n\n<li>legalnost gradnje<\/li>\n\n\n\n<li>sudske sporove<\/li>\n\n\n\n<li>stvarno stanje na terenu<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Provjera-u-Zemljisnim-knjigama\">1. Provjera u Zemlji\u0161nim knjigama<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Sto-je-ZK-ulozak-i-kako-ga-pronaci\"><strong>\u0160to je ZK ulo\u017eak i kako ga prona\u0107i?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Zemlji\u0161ne knjige<\/strong> su javni registri koje vodi op\u0107inski sud, a u njima su upisani pravni odnosi vezani uz nekretnine (vlasni\u0161tvo, tereti, zabilje\u017ebe itd.). <\/p>\n\n\n\n<p>Pristup zemlji\u0161nim knjigama mogu\u0107 je svim osobama javno putem suda ili putem portala <a href=\"https:\/\/oss.uredjenazemlja.hr\/\" title=\"\">oss.uredjenazemlja.hr<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Razlikujemo nekoliko varijanti u odnosu na ZK ulo\u0161ke:<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Uredan ZK ulo\u017eak<\/strong> <\/h4>\n\n\n\n<p>&#8211; Ako nekretnina ima uredan i aktivan ZK ulo\u017eak, mogu\u0107e je odmah provjeriti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>tko je vlasnik,<\/li>\n\n\n\n<li>postoje li tereti ili hipoteke,<\/li>\n\n\n\n<li>postoje li zabilje\u017ebe sporova ili plombe.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Novi ZK ulo\u017eak<\/strong> (obnova ili povezivanje)  <\/h4>\n\n\n\n<p>U slu\u010daju obnove, povezivanja ili osnivanja nove zemlji\u0161ne knjige, nekretnina mo\u017ee dobiti <strong>novi broj ZK ulo\u0161ka.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Tu nastaju dva \u010desta problema:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ako imate samo stari broj ulo\u0161ka, putem online servisa nije mogu\u0107e utvrditi koji je novi dodijeljeni broj.<\/li>\n\n\n\n<li>Ako imate samo novi ulo\u017eak, povijesni pregled  ne prikazuje pravni slijed prije osnivanja novog ulo\u0161ka.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Posljedica mo\u017ee biti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nemogu\u0107nost utvr\u0111ivanja potpunog pravnog kontinuiteta vlasni\u0161tva,<\/li>\n\n\n\n<li>ote\u017eano dokazivanje kako je vlasni\u0161tvo prelazilo s osobe na osobu,<\/li>\n\n\n\n<li>rizik da su u novom ulo\u0161ku upisani vlasnici bez jasnog povijesnog slijeda.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dodatni problem je situacija kada je stari ulo\u017eak brisan, pa putem javnog servisa vi\u0161e nije vidljiv, odnosno radi se o praznom ulo\u0161ku. <br>U gornjem lijevom kutu i dalje \u0107e pisati ime suda, a desnom kutu broj ulo\u0161ka, no svi ostali relevantni podaci iz A,B i C lista biti \u0107e prazni <\/p>\n\n\n\n<p>U takvim slu\u010dajevima potrebno je zatra\u017eiti uvid u zemlji\u0161ne knjige i utvrditi \u0161to se to\u010dno dogodilo s ulo\u0161kom. <\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Knjiga polo\u017eenih ugovora (KPU)<\/strong>.<\/h4>\n\n\n\n<p>KPU je prijelazni registar koji se vodio za:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>stanove otkupljene na temelju stanarskog prava,<\/li>\n\n\n\n<li>ugovore sklopljene prije potpunog ure\u0111enja zemlji\u0161noknji\u017enog sustava.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>U tim slu\u010dajevima vlasni\u0161tvo se nije stjecalo klasi\u010dnim upisom u zemlji\u0161nu knjigu, ve\u0107 polaganjem ugovora kod suda,<\/p>\n\n\n\n<p>Iako je takvo vlasni\u0161tvo pravno valjano, u praksi se \u010desto javlja problem jer:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>zgrada nije eta\u017eirana,<\/li>\n\n\n\n<li>nije provedeno povezivanje KPU-a i zemlji\u0161ne knjige,<\/li>\n\n\n\n<li>nije jasno definirano suvlasni\u0161tvo na zemlji\u0161tu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Za takvu vrstu nekretnine ne\u0107e biti mogu\u0107e ishoditi kredit kod banke.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Nekretnina uop\u0107e nije upisana u zemlji\u0161ne knjige<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>U rijetkim, ali ozbiljnim slu\u010dajevima, nekretnina uop\u0107e nije evidentirana u zemlji\u0161nim knjigama.<\/p>\n\n\n\n<p>Razlozi mogu biti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nikada nije proveden upis,<\/li>\n\n\n\n<li>zemlji\u0161ne knjige su uni\u0161tene (ratna razaranja 90-ih),<\/li>\n\n\n\n<li>koriste se povijesne knjige iz starijih razdoblja (npr. talijanske gruntovnice na otocima).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>U takvim situacijama potrebno je provesti dodatno pravno istra\u017eivanje, \u010desto uklju\u010duju\u0107i:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>arhivske izvode,<\/li>\n\n\n\n<li>sudsku obnovu zemlji\u0161ne knjige,<\/li>\n\n\n\n<li>dokazivanje vlasni\u0161tva kroz isprave i posjed.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Kupnja takve nekretnine bez prethodnog rje\u0161avanja statusa predstavlja vrlo visok pravni rizik.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Kako-citati-ZK-izvadak\"><strong>Kako \u010ditati ZK izvadak (A, B, C list)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Zemlji\u0161noknji\u017eni izvadak (ZK izvadak) sastoji se od tri dijela, a svaki od njih ima druga\u010diju pravnu funkciju. Kod kupnje nekretnine va\u017eno je znati \u0161to se u kojem dijelu provjerava.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">A list \u2013 Posjedovnica<\/h3>\n\n\n\n<p>Sadr\u017ei osnovne podatke o nekretnini:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>broj katastarske \u010destice<\/li>\n\n\n\n<li>povr\u0161inu<\/li>\n\n\n\n<li>na\u010din uporabe (npr. ku\u0107a, oranica, dvori\u0161te)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ovdje provjeravate odgovara li opis nekretnine onome \u0161to kupujete.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">B list \u2013 Vlastovnica<\/h3>\n\n\n\n<p>Prikazuje:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>tko je vlasnik<\/li>\n\n\n\n<li>s kojim suvlasni\u010dkim udjelom<\/li>\n\n\n\n<li>postoji li vi\u0161e suvlasnika<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ovo je najva\u017eniji dio za kupca jer pokazuje <strong>tko smije raspolagati nekretninom<\/strong>. <br>Ako je upisano vi\u0161e osoba, svi suvlasnici moraju sudjelovati u prodaji.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">C list \u2013 Teretovnica<\/h3>\n\n\n\n<p>Sadr\u017ei sva ograni\u010denja i optere\u0107enja, primjerice:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>hipoteke<\/li>\n\n\n\n<li>prava slu\u017enosti (npr. pravo prolaza)<\/li>\n\n\n\n<li>zabrane otu\u0111enja i optere\u0107enja<\/li>\n\n\n\n<li>zabilje\u017ebe ovrhe ili spora<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Upisi u C listu mogu zna\u010dajno utjecati na vrijednost i sigurnost kupnje, stoga je potrebno pa\u017eljivo provjeriti svaku zabilje\u017ebu.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Povijesni-izvadak\"><strong>Povijesni izvadak<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Povijesni ZK izvadak omogu\u0107uje uvid u:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>prethodne vlasnike<\/li>\n\n\n\n<li>promjene tereta i upisanih prava<\/li>\n\n\n\n<li>zabilje\u017ebe sporova u pro\u0161losti<\/li>\n\n\n\n<li>prijenose vlasni\u0161tva i konverzije prava<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Za razliku od aktualnog izvatka, koji prikazuje samo trenutno stanje, povijesni izvadak otkriva kako je vlasni\u0161tvo &#8220;nastajalo&#8221; i prenosilo se kroz vrijeme.<\/p>\n\n\n\n<p>Provjera povijesnog izvatka va\u017ena je kako bi se utvrdio potpuni pravni kontinuitet vlasni\u0161tva i izbjegli rizici poput:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>neprovedenih naslje\u0111ivanja<\/li>\n\n\n\n<li>brisanih, ali spornih tereta<\/li>\n\n\n\n<li>nesukladnosti izme\u0111u starog i novog ZK ulo\u0161ka<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>U praksi, upravo se u povijesnom izvatku \u010desto otkriju problemi koji nisu vidljivi u aktualnom stanju ZK izvatku.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Drustveno-vlasnistvo\"><strong>Dru\u0161tveno vlasni\u0161tvo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>U praksi se i dalje \u010desto susre\u0107emo s nekretninama na kojima je u zemlji\u0161nim knjigama upisano dru\u0161tveno vlasni\u0161tvo &#8211; institutom iz pro\u0161log stolje\u0107a odnosno razdoblja prije privatnog vlasni\u0161tva nekretnina.<\/p>\n\n\n\n<p>Takav upis sam po sebi ne zna\u010di da nekretnina nije u privatnom vlasni\u0161tvu prodavatelja, ali mo\u017ee ukazivati na nerije\u0161ene imovinskopravne odnose.<\/p>\n\n\n\n<p>Posebno je potrebno obratiti pa\u017enju kada:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nisu jasno odre\u0111eni suvlasni\u010dki omjeri<\/li>\n\n\n\n<li>nekretnina nije eta\u017eirana<\/li>\n\n\n\n<li>u vlasni\u010dkom listu postoji vi\u0161e osoba bez jasno definiranih udjela<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>U situaciji kada postoji vi\u0161e suvlasnika, a upisano je dru\u0161tveno vlasni\u0161tvo, postupak brisanja i uskla\u0111ivanja zemlji\u0161noknji\u017enog stanja mo\u017ee biti slo\u017een i dugotrajan, za razliku od slu\u010daja kada je upisan samo jedan vlasnik.<\/p>\n\n\n\n<p>Dodatnu pa\u017enju zahtijevaju slu\u010dajevi u kojima se kao nositelj prava pojavljuje Republika Hrvatska ili pravni prednici biv\u0161ih dru\u0161tvenih poduze\u0107a. <br>U takvim situacijama preporu\u010dljivo je provjeriti status nekretnine s Dr\u017eavnim nekretninama d.o.o. koje upravljaju imovinom u vlasni\u0161tvu Republike Hrvatske.<\/p>\n\n\n\n<p>Kupnja nekretnine s nerije\u0161enim dru\u0161tvenim vlasni\u0161tvom bez prethodne pravne provjere mo\u017ee zna\u010dajno ote\u017eati upis vlasni\u0161tva ili kasniju prodaju.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Zabiljezbe-spora-i-aktivne-plombe\"><strong>Zabilje\u017ebe spora i aktivne plombe<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Na vrhu svakog zemlji\u0161noknji\u017enog ulo\u0161ka nalazi se oznaka <strong>\u201eAktivne plombe\u201c<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Plomba je oznaka da je zemlji\u0161noknji\u017enom sudu podnesen prijedlog za upis, ali o njemu jo\u0161 nije odlu\u010deno. <br>Drugim rije\u010dima, radi se o postupku koji je u tijeku.<\/p>\n\n\n\n<p>Plomba sama po sebi ne zna\u010di automatski problem, ali zna\u010di da se pravno stanje nekretnine mo\u017ee promijeniti.<\/p>\n\n\n\n<p>U praksi, kod stambenih zgrada s velikim brojem stanova, \u010desto postoje aktivne plombe koje se odnose na:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>prijenose vlasni\u0161tva drugih stanova<\/li>\n\n\n\n<li>upise hipoteka<\/li>\n\n\n\n<li>brisanja tereta<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Takve plombe naj\u010de\u0161\u0107e nisu razlog za zabrinutost ako se ne odnose na nekretninu koju kupujete.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Kada plomba mo\u017ee predstavljati ozbiljan rizik?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Problem nastaje ako se plomba odnosi na va\u0161u nekretninu i to osobito na:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>zabilje\u017ebu spora<\/li>\n\n\n\n<li>ovr\u0161ni postupak<\/li>\n\n\n\n<li>prijedlog za upis hipoteke<\/li>\n\n\n\n<li>prijenos vlasni\u0161tva koji jo\u0161 nije proveden<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Zabilje\u017eba spora zna\u010di da je u tijeku sudski postupak koji mo\u017ee utjecati na vlasni\u0161tvo ili druga prava na nekretnini.<\/p>\n\n\n\n<p>U takvoj situaciji kupac preuzima zna\u010dajan pravni rizik jer sudska odluka mo\u017ee dovesti do promjene vlasni\u0161tva ili ograni\u010denja prava, a obzirom da je zabilje\u017eba vidljiva svim tre\u0107im osobama, kupac se ne mo\u017ee pozivati da za nju nije znao. <\/p>\n\n\n\n<p>Posebno je va\u017eno razumjeti da u zemlji\u0161nim knjigama vrijedi na\u010delo prvenstva \u2013 redoslijed zaprimanja prijedloga odre\u0111uje \u010dije \u0107e pravo imati prednost.<\/p>\n\n\n\n<p>Zato je nu\u017eno provjeriti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>na \u0161to se plomba to\u010dno odnosi<\/li>\n\n\n\n<li>kada je zaprimljena<\/li>\n\n\n\n<li>tko ju je podnio<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/marcetic.hr\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/provjera-nekretnine-prije-kupnje-1024x768.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-2436\" srcset=\"https:\/\/marcetic.hr\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/provjera-nekretnine-prije-kupnje-1024x768.png 1024w, https:\/\/marcetic.hr\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/provjera-nekretnine-prije-kupnje-300x225.png 300w, https:\/\/marcetic.hr\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/provjera-nekretnine-prije-kupnje-768x576.png 768w, https:\/\/marcetic.hr\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/provjera-nekretnine-prije-kupnje.png 1200w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Uskladenost-s-katastrom\">2. Uskla\u0111enost s katastrom<\/h2>\n\n\n\n<p>Uz zemlji\u0161ne knjige, potrebno je provjeriti i <strong>katastarski status<\/strong> nekretnine.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Razlika-izmedu-katastra-i-zemljisne-knjige\"><strong>Razlika izme\u0111u katastra i zemlji\u0161ne knjige (gruntovnice)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Katastar i zemlji\u0161na knjiga vode se kao dva odvojena sustava, ali imaju razli\u010ditu funkciju.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Katastar<\/strong> evidentira tehni\u010dke podatke o nekretnini \u2014 polo\u017eaj, oblik, povr\u0161inu i na\u010din uporabe \u010destice.<br><strong>Zemlji\u0161na knjiga<\/strong> evidentira pravne odnose \u2014 vlasni\u0161tvo, terete, slu\u017enosti i druga stvarna prava.<\/p>\n\n\n\n<p>Jednostavno re\u010deno:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>katastar govori <em>\u0161to i gdje je nekretnina<\/em>,<\/li>\n\n\n\n<li>zemlji\u0161na knjiga govori <em>tko je vlasnik i koja prava postoje<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Va\u017ena je razlika i u tome \u0161to katastar dr\u017eavna evidencija dok je su zemlji\u0161ne knjige evidencije sudova koje vodi zemljoknji\u017enim odjelima pri op\u0107inskim sudovima. Njihov drugi naziv je gruntovnica.<\/p>\n\n\n\n<p>Iako katastar sadr\u017ei podatke o posjedniku (tzv. posjedovni list), ti podaci nemaju istu pravnu snagu kao upis u zemlji\u0161noj knjizi.<\/p>\n\n\n\n<p>U slu\u010daju nesklada izme\u0111u katastra i zemlji\u0161ne knjige, mjerodavno je stanje upisano u zemlji\u0161nim knjigama, jer se upravo zemlji\u0161noknji\u017eni upis smatra dokazom vlasni\u0161tva i u\u017eiva na\u010delo povjerenja u zemlji\u0161ne knjige.<\/p>\n\n\n\n<p>Drugim rije\u010dima, \u010dinjenica da je netko evidentiran kao posjednik u katastru ne zna\u010di nu\u017eno da je i pravni vlasnik nekretnine.<\/p>\n\n\n\n<p>U praksi se \u010desto doga\u0111a da je u katastru kao posjednik upisana jedna osoba, dok je u zemlji\u0161noj knjizi kao vlasnik upisana druga. U takvoj situaciji pravno relevantnim smatra se isklju\u010divo zemlji\u0161noknji\u017eni upis, sve dok se eventualni spor ne rije\u0161i sudskim putem.<\/p>\n\n\n\n<p>U idealnoj situaciji podaci u oba sustava trebaju biti uskla\u0111eni. Me\u0111utim, zbog povijesnih razloga (stare izmjere, dogradnje, promjene granica \u010destica, neprovedeni elaborati), u praksi su razlike \u010deste.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Sto-ako-podaci-nisu-uskladeni\">\u0160to ako podaci nisu uskla\u0111eni?<\/h3>\n\n\n\n<p>Jedan od naj\u010de\u0161\u0107ih problema u praksi proizlazi iz razdoblja kada su se promjene evidentirale samo u katastru, dok prijenos vlasni\u0161tva nije bio proveden u zemlji\u0161nim knjigama. <br>Razlozi su bili razli\u010diti \u2013 od poku\u0161aja izbjegavanja poreznih obveza do nedovoljno ure\u0111enog sustava i nepoznavanja pravnih posljedica ili jednostavne oma\u0161ke pri upisu.<\/p>\n\n\n\n<p>Posljedica takvog postupanja danas je \u010dest nesklad izme\u0111u katastarskog i zemlji\u0161noknji\u017enog stanja.<\/p>\n\n\n\n<p>Primjerice, u katastru mo\u017ee biti evidentirano da osoba koristi \u010desticu povr\u0161ine 400 m\u00b2, dok je u zemlji\u0161noj knjizi kao vlasnik upisana samo za 200 m\u00b2. Takva razlika predstavlja ozbiljan pravni problem jer kupac formalno mo\u017ee ste\u0107i vlasni\u0161tvo samo nad povr\u0161inom upisanom u zemlji\u0161noj knjizi.<\/p>\n\n\n\n<p>U takvoj situaciji potrebno je provesti postupak uskla\u0111enja, a to naj\u010de\u0161\u0107e uklju\u010duje:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>prikupljanje relevantne dokumentacije (ugovori, rje\u0161enja, stare izmjere)<\/li>\n\n\n\n<li>izradu geodetskog elaborata od strane ovla\u0161tenog geodeta<\/li>\n\n\n\n<li>potvrdu elaborata u katastru<\/li>\n\n\n\n<li>podno\u0161enje prijedloga za provedbu promjene u zemlji\u0161noj knjizi<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tek nakon provedbe uskla\u0111enja i upisa u zemlji\u0161nu knjigu pravno stanje smatra se ure\u0111enim.<\/p>\n\n\n\n<p>orat kojeg mora potvrditi katastar. Kako bi se uskladilo katastarsko i gruntovno stanje, morate napraviti zahtjev za promjenom podataka u katastru. Jednom kad su gruntovnica i katastar uskla\u0111eni, vlasni\u0161tvo je provedeno, a papiri su uskla\u0111eni te provedeni po zakonu.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Status-etaziranja-i-suvlasnicki-odnosi\">3. Status eta\u017eiranja i suvlasni\u010dki odnosi<\/h2>\n\n\n\n<p>Kod kupnje stana ili poslovnog prostora, jedno od klju\u010dnih pitanja jest: je li nekretnina eta\u017eirana?<\/p>\n\n\n\n<p>Eta\u017eiranje zna\u010di da je zgrada pravno podijeljena na posebne dijelove (stanove, poslovne prostore) te da je svaki od njih samostalno upisan u zemlji\u0161nim knjigama kao posebna vlasni\u010dka jedinica, odnosno da svaki od njih ima potvrdu da je samostalna uporabna cjelina.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako zgrada nije eta\u017eirana, pravno gledano ne kupujete stan \u2013 ve\u0107<strong> <\/strong>suvlasni\u010dki udio u cijeloj nekretnini.<\/p>\n\n\n\n<p>Eta\u017eno vlasni\u0161tvo bitno je ne mije\u0161ati s eta\u017eama ku\u0107e ili stana. Tako na jednome katu stambene zgrade mo\u017eemo imati nekoliko eta\u017enih cjelina. (npr. tre\u0107i kat neke zgrade \u010dine stanovi E-10 do E-15.)<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u0160to zna\u010di kupnja suvlasni\u010dkog udjela kada nekretnina nije eta\u017eirana?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Kupnja suvlasni\u010dkog udjela zna\u010di da postajete vlasnik odre\u0111enog idealnog dijela zgrade (npr. 85\/1000), ali ne i konkretno odre\u0111enog stana u pravnom smislu.<\/p>\n\n\n\n<p>To u praksi zna\u010di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>stan koji koristite nije samostalno upisan kao posebna nekretnina<\/li>\n\n\n\n<li>svaka odluka vezana uz nekretninu zahtijeva suglasnost suvlasnika<\/li>\n\n\n\n<li>eventualni sporovi me\u0111u suvlasnicima ili tre\u0107im osobama mogu ote\u017eati kori\u0161tenje ili prodaju<\/li>\n\n\n\n<li>kupac preuzima rizik nerije\u0161enih odnosa me\u0111u suvlasnicima<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Iako se u praksi \u010desto zna \u201ekoji je stan \u010diji\u201c, bez eta\u017eiranja ta podjela nema punu pravnu sigurnost.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Za\u0161to banka zahtijeva eta\u017eiranje?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Eta\u017eno vlasni\u0161tvo je u pravilu preduvjet za stambeni kredit.<\/p>\n\n\n\n<p>Razlog je jednostavan: banka mora upisati hipoteku na to\u010dno odre\u0111enu nekretninu.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako stan nije eta\u017eiran, banka ne mo\u017ee upisati hipoteku na \u201estan\u201c, nego samo na idealni suvlasni\u010dki dio cijele zgrade, \u0161to za banku predstavlja previsok rizik i potencijalne probleme.<\/p>\n\n\n\n<p>U praksi, upravo neeta\u017eirane nekretnine naj\u010de\u0161\u0107e uzrokuju probleme kod financiranja kupnje.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Dugovanja pri\u010duve i uloga upravitelja zgrade<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Prije kupnje stana va\u017eno je provjeriti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>postoji li dugovanje pri\u010duve<\/li>\n\n\n\n<li>vodi li se spor protiv ili izme\u0111u suvlasnika<\/li>\n\n\n\n<li>postoji li kredit zgrade (npr. za energetsku obnovu, fasadu, krov&#8230;)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Iako dug pri\u010duve formalno tereti vlasnika koji ne podmruje svoje obveze, u praksi kupac mo\u017ee biti izlo\u017een pritiscima za podmirenje dugovanja kako bi izbjegao ovr\u0161ne postupke ili zatezne kamate.<\/p>\n\n\n\n<p>Preporu\u010dljivo je zatra\u017eiti potvrdu upravitelja zgrade o stanju pri\u010duve i eventualnim dugovanjima.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Kada nekretnina nije eta\u017eirana \u2013 mo\u017ee li se eta\u017eirati naknadno?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Ako zgrada nije eta\u017eirana, potrebno je provjeriti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>postoji li uporabna dozvola ili dokument koji ju zamijenjuje<\/li>\n\n\n\n<li>jesu li svi suvlasnici suglasni<\/li>\n\n\n\n<li>postoji li tehni\u010dka dokumentacija potrebna za izradu eta\u017enog elaborata<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Postupak eta\u017eiranja uklju\u010duje pribavu potvrde n samostalnim uporabnim cjelinama, izradu eta\u017enog elaborata, sklapanje me\u0111uvlasni\u010dkog ugovora  te upis u zemlji\u0161ne knjige, a bez suglasnosti suvlasnika postupak mo\u017ee biti znatno ote\u017ean.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"Status-etaziranja-i-suvlasnicki-odnosi\">Kupnja neeta\u017eirane nekretnine bez jasnog plana eta\u017eiranja predstavlja pove\u0107ani pravni i financijski rizik te gotovo nikad nije dobra opcija.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako Vas zanima vi\u0161e o temi eta\u017eiranja pogledajte na\u0161e \u010dlanke <a href=\"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/2025\/02\/12\/etaziranje-nekretnine\/\" title=\"eta\u017eiranje nekretnine\">eta\u017eiranje nekretnine i za\u0161to je bitno<\/a>, <a href=\"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/2025\/02\/28\/postupak-etaziranja\/\">postupak eta\u017eiranja<\/a> i <a href=\"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/2025\/03\/13\/etaziranje-bez-pristanka-suvlasnika\/\">eta\u017eiranje bez pristanka suvlasnika<\/a>. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Legalnost-objekta-i-dozvole\">4. Legalnost objekta i dozvole <\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Gradevinska-i-uporabna-dozvola\">Gra\u0111evinska i uporabna dozvola<\/h3>\n\n\n\n<p>Prije nego \u0161to zaklju\u010dite kupoprodajni ugovor, osnovno je provjeriti<strong> <\/strong>da li nekretnina ima uporabnu dozvolu<strong> <\/strong>ili dokument koji zamjenjuje uporabnu dozvolu, odnosno arhitektonski snimak izvedenog stanja upisan u zemlji\u0161ne knjige.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako nema uporabne dozvole, a zgrada je izgra\u0111ena u posljednjih 60-ak godina, postoji mogu\u0107nost da je objekt nezakonit.<\/p>\n\n\n\n<p>U tom slu\u010daju ponovno ne\u0107ete mo\u0107i ishoditi kredit od banke, te ovisno o lokaciji i nizu drugih okolnosti riskirate da nekretninu u budu\u0107nosti morate i ukloniti. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Objekt-graden-prije-15-veljace-1968\">Objekt gra\u0111en prije 15. velja\u010de 1968.<\/h3>\n\n\n\n<p>Za starije objekte mogu\u0107e je pribaviti uvjerenje o izgradnji prije 1968. godine,<strong> <\/strong>koje se izdaje kao dokaz zakonitosti gradnje na temelju kojeg je mogu\u0107e zatra\u017eiti izdavanje uporabne dozvole.<\/p>\n\n\n\n<p>Ovo je mnogo bolja varijanta od prethodne, no ona i dalje iziskuje dodatne tro\u0161kove i rad prije nego \u0161to ishodite uporabnu dozvolu. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Legalizacija-i-nezakonite-dogradnje\">Legalizacija i nezakonite dogradnje<\/h3>\n\n\n\n<p>Iako trenutno nije mogu\u0107e legalizirati ve\u0107 postoje\u0107e objekte, Hrvatskom saboru je sa 138. sjednice upu\u0107en prijedlog izmjena Zakona o postupanju s nezakonito izgra\u0111enim zgradama prema kojima \u0107e se mo\u0107i legalizirati samo zgrade izgra\u0111ene do 21. lipnja 2011.<\/p>\n\n\n\n<p>Dakle, sve zgrade izgra\u0111ene poslije tog datuma ne\u0107e biti mogu\u0107e legalizirati. <\/p>\n\n\n\n<p>Da li je nekretnina postojala prije 21. lipnja 2011. mo\u017eete provjeriti putem informacijskog sustava prostornog ure\u0111enja odabirom digitalne ortofotokarte iz 2011. godine &#8211; <a href=\"https:\/\/ispu.mgipu.hr\/\" title=\"https:\/\/ispu.mgipu.hr\/\">https:\/\/ispu.mgipu.hr\/<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Skriveni-pravni-rizici-koje-kupci-cesto-zanemaruju\">5. Skriveni pravni rizici koje kupci \u010desto zanemaruju<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Bracna-stecevina-i-suglasnost-bracnog-druga\">Bra\u010dna ste\u010devina i suglasnost bra\u010dnog druga<\/h3>\n\n\n\n<p>Ako je nekretnina ste\u010dena za vrijeme trajanja braka, u pravilu se smatra bra\u010dnom ste\u010devinom, bez obzira na to tko je formalno upisan kao vlasnik u zemlji\u0161nim knjigama.<\/p>\n\n\n\n<p>To zna\u010di da, iako je u zemlji\u0161noj knjizi upisan samo jedan bra\u010dni drug, drugi bra\u010dni drug mo\u017ee imati suvlasni\u010dko pravo.<\/p>\n\n\n\n<p>U takvoj situaciji prodaja bez suglasnosti drugog bra\u010dnog druga mo\u017ee biti osporena. U praksi se stoga \u010desto zahtijeva:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>pisana suglasnost bra\u010dnog druga<\/li>\n\n\n\n<li>ili njegova izri\u010dita izjava da nekretnina nije bra\u010dna ste\u010devina<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Isto vrlo \u010desto zahtijevaju i banke prilikom dizanja kredita. <\/p>\n\n\n\n<p>Kupnja bez provjere ovog aspekta mo\u017ee dovesti do sudskog spora i poni\u0161tenja pravnog posla. Sudska praksa ve\u0107 postoji, a slu\u010dajevi nisu nimalo rijetki. <\/p>\n\n\n\n<p>Ustavna odluka Us-III-103\/2008 promijenila je dotada\u0161nju sudsku praksu i zaklju\u010duje da odluka o tome koje pravo ima prednost (bra\u010dni drug ili kupac), treba procijenjivati u svakom slu\u010daju pojedina\u010dno.<\/p>\n\n\n\n<p>To nazivamo &#8220;questio facti&#8221;, tj. \u010dinjeni\u010dno pitanje. <\/p>\n\n\n\n<p>Okolnosti su razli\u010dite od slu\u010daja do slu\u010daja, pa nema jednozna\u010dnog odgovora na to pitanje. U postupku se dokazuje savjesnost i po\u0161tenje svakog od sudionika.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Suvlasnici-i-nerjeseni-ostavinski-postupci\">Suvlasnici i nerje\u0161eni ostavinski postupci<\/h3>\n\n\n\n<p>Ako je nekretnina u suvlasni\u0161tvu vi\u0161e osoba, svi suvlasnici moraju sudjelovati u prodaji.<\/p>\n\n\n\n<p>Problem nastaje kada:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>jedan od suvlasnika nije dostupan<\/li>\n\n\n\n<li>suvlasnik je preminuo, a ostavinski postupak nije proveden<\/li>\n\n\n\n<li>vlasni\u0161tvo je preneseno, ali nikada nije provedeno u zemlji\u0161nim knjigama<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>U takvim slu\u010dajevima formalno stanje u zemlji\u0161nim knjigama ne odgovara stvarnom stanju.<\/p>\n\n\n\n<p>Kupac mo\u017ee potpisati ugovor, ali ne\u0107e mo\u0107i provesti upis vlasni\u0161tva dok se prethodno ne rije\u0161e suvlasni\u010dki odnosi.<br>U slu\u010daju da ipak uspije upisati vlasni\u0161tvo riskira tu\u017ebe od strane izvanknji\u017enih vlasnika koji tako\u0111er pola\u017eu pravo na nekretninu. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Sluznosti-i-prava-trecih-osoba\">Slu\u017enosti i prava tre\u0107ih osoba<\/h3>\n\n\n\n<p>U zemlji\u0161nim knjigama mogu biti upisana prava tre\u0107ih osoba koja zna\u010dajno utje\u010du na kori\u0161tenje nekretnine, primjerice:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>pravo prolaza<\/li>\n\n\n\n<li>pravo do\u017eivotnog stanovanja<\/li>\n\n\n\n<li>pravo plodou\u017eivanja<\/li>\n\n\n\n<li>pravo gra\u0111enja<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Takva prava ostaju na snazi i nakon promjene vlasnika.<\/p>\n\n\n\n<p>Primjerice, ako je upisano pravo do\u017eivotnog stanovanja u korist tre\u0107e osobe, kupac ne\u0107e mo\u0107i slobodno raspolagati nekretninom dok to pravo traje. Isti je slu\u010daj i s pravom nu\u017enog prolaza koje naj\u010de\u0161\u0107e nalazimo u praksi. Iako se radi o Va\u0161oj nekretnini, ne\u0107ete mo\u0107i izbrisati slu\u017enost bez valjanog razloga. <\/p>\n\n\n\n<p>Zato je nu\u017eno pa\u017eljivo analizirati C list i razumjeti stvarni doseg svakog upisanog prava.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Zabiljezbe-ovrhe-i-sudski-sporovi\">Zabilje\u017ebe ovrhe i sudski sporovi<\/h3>\n\n\n\n<p>Zabilje\u017eba ovrhe ili sudskog spora predstavlja ozbiljan rizik za kupca.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako je protiv vlasnika pokrenut ovr\u0161ni postupak, nekretnina mo\u017ee biti predmet prisilne prodaje. Kupnja takve nekretnine bez prethodnog rje\u0161avanja ovrhe mo\u017ee dovesti do dugotrajnog sudskog postupka. Ako je zabilje\u017eba ovrhe bila upisana prilikom kupnje, ne\u0107ete se mo\u0107i pozivati na to da za ovrhu niste znali. <\/p>\n\n\n\n<p>Zabilje\u017eba spora zna\u010di da je u tijeku sudski postupak koji mo\u017ee utjecati na vlasni\u0161tvo ili druga prava na nekretnini. Iako sama zabilje\u017eba ne zna\u010di automatski gubitak prava, kupac ulazi u pravnu nesigurnost.<\/p>\n\n\n\n<p>Kupnja nekretnine pod sporom bez stru\u010dne procjene predstavlja znatno pove\u0107ani pravni i financijski rizik.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Provjera-stanja-na-terenu\">6. Provjera stanja na terenu<\/h2>\n\n\n\n<p>Pravna dokumentacija nije uvijek dovoljna. Prije kupnje nekretnine va\u017eno je provjeriti odgovara li stvarno stanje na terenu podacima iz dokumentacije i zemlji\u0161nih knjiga.<\/p>\n\n\n\n<p>To mo\u017eete u\u010diniti osobno, ali je \u010desto preporu\u010dljivo anga\u017eirati stru\u010dnjaka poput geodeta, arhitekta ili gra\u0111evinskog in\u017eenjera koji mo\u017ee uo\u010diti nepravilnosti koje prosje\u010dan kupac te\u0161ko primijeti.<\/p>\n\n\n\n<p>U praksi se \u010desto pojavljuju situacije u kojima je objekt tijekom godina dogra\u0111en ili izmijenjen bez odgovaraju\u0107e dozvole, <\/p>\n\n\n\n<p>primjerice:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nadogra\u0111ene terase ili balkoni pa \u010dak i cijeli katovi<\/li>\n\n\n\n<li>zatvorene lo\u0111e i zajedni\u010dki prostori zgrade<\/li>\n\n\n\n<li>dogra\u0111ene gara\u017ee ili pomo\u0107ni objekti<\/li>\n\n\n\n<li>pomaknute me\u0111e ili ulazak objekta na susjednu parcelu<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Takve izmjene mogu predstavljati pravni problem jer stvarno stanje ne odgovara odobrenom projektu ili podacima u katastru i zemlji\u0161nim knjigama.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako se utvrdi da je dio objekta izgra\u0111en nezakonito, mogu\u0107e posljedice uklju\u010duju:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>obvezu legalizacije (ako je mogu\u0107a) ili uklanjanje objekta<\/li>\n\n\n\n<li>nov\u010dane kazne i potencijalne sudske sporove sa suvlasnicima<\/li>\n\n\n\n<li>probleme pri upisu vlasni\u0161tva<\/li>\n\n\n\n<li>pote\u0161ko\u0107e prilikom dobivanja kredita ili budu\u0107e prodaje nekretnine<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Zbog toga je va\u017eno prije kupnje provjeriti da objekt u stvarnosti odgovara projektnoj dokumentaciji i evidencijama u slu\u017ebenim registrima.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Provjera-predugovora-i-ugovora-o-kupoprodaji\">7. Provjera predugovora i ugovora o kupoprodaji<\/h2>\n\n\n\n<p id=\"Provjera-predugovora-i-ugovora-o-kupoprodaji\">Iako je ovaj vodi\u010d primarno usmjeren na provjeru pravnog statusa nekretnine prije kupnje, va\u017eno je naglasiti da predugovor i kupoprodajni ugovor predstavljaju zasebnu i vrlo va\u017enu pravnu temu.<\/p>\n\n\n\n<p>U praksi se \u010desto doga\u0111a da kupci pa\u017eljivo provjere nekretninu, ali ne obrate dovoljno pa\u017enje na sadr\u017eaj ugovora koji potpisuju.<\/p>\n\n\n\n<p>U ugovoru bi, izme\u0111u ostalog, trebalo jasno definirati:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>to\u010dan opis nekretnine koja se prodaje<\/li>\n\n\n\n<li>kupoprodajnu cijenu i na\u010din pla\u0107anja<\/li>\n\n\n\n<li>rokove za isplatu i predaju nekretnine<\/li>\n\n\n\n<li>izjavu prodavatelja da na nekretnini ne postoje skriveni tereti ili prava tre\u0107ih osoba<\/li>\n\n\n\n<li>uvjete za eventualni raskid ugovora<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Posebno je va\u017eno paziti na sadr\u017eaj predugovora i kapare, jer pogre\u0161no formulirane odredbe mogu dovesti do gubitka upla\u0107enog iznosa ili dugotrajnih sudskih sporova.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"Provjera-predugovora-i-ugovora-o-kupoprodaji\">Zbog toga se prije potpisivanja ugovora preporu\u010duje da ga pregleda stru\u010dna osoba kako bi se osiguralo da kupac to\u010dno zna \u0161to kupuje, pod kojim uvjetima i uz kakve pravne posljedice.<br><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Checklist-sto-provjeriti-prije-potpisivanja-ugovora\">8. Checklist \u2013 \u0161to provjeriti prije potpisivanja ugovora<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Vlasni\u0161tvo<\/strong> \u2013 je li prodavatelj upisan kao vlasnik u zemlji\u0161nim knjigama i ima li pravo raspolagati nekretninom.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Terete na nekretnini<\/strong> \u2013 hipoteke, slu\u017enosti, zabrane otu\u0111enja, prava tre\u0107ih osoba i druga ograni\u010denja upisana u C listu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Aktivne plombe<\/strong> \u2013 provjerite postoje li nerije\u0161eni prijedlozi za upis koji bi mogli promijeniti pravno stanje nekretnine.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bra\u010dnu ste\u010devinu<\/strong> \u2013 ako je nekretnina ste\u010dena u braku, mo\u017ee biti potrebna suglasnost bra\u010dnog druga.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Legalnost gradnje<\/strong> \u2013 postoji li gra\u0111evinska i uporabna dozvola ili drugi dokument koji potvr\u0111uje zakonitost objekta.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Uskla\u0111enost katastra i zemlji\u0161nih knjiga<\/strong> \u2013 provjerite podudaraju li se podaci o \u010destici, povr\u0161ini i objektu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Status eta\u017eiranja<\/strong> \u2013 ako kupujete stan, provjerite kupujete li eta\u017eirani stan ili samo suvlasni\u010dki udio.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dugovanja vezana uz nekretninu<\/strong> \u2013 mogu postojati dugovi za pri\u010duvu, re\u017eije ili komunalne naknade.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sudske sporove i ovrhe<\/strong> \u2013 provjerite vodi li se postupak koji mo\u017ee utjecati na vlasni\u0161tvo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Energetski certifikat<\/strong> \u2013 obvezan je za ve\u0107inu nekretnina koje se prodaju i daje uvid u energetsku u\u010dinkovitost objekta.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Najcesca-pitanja-kupaca-nekretnina\">Naj\u010de\u0161\u0107a pitanja kupaca nekretnina <\/h2>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong><strong>Kako provjeriti tko je vlasnik nekretnine?<\/strong><\/strong><\/summary>\n<p>Vlasni\u0161tvo se provjerava u zemlji\u0161nim knjigama putem zemlji\u0161noknji\u017enog izvatka. U B listu (vlastovnici) vidljivo je tko je upisan kao vlasnik nekretnine i s kojim suvlasni\u010dkim udjelom.<\/p>\n<\/details>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong>\u0160to zna\u010di plomba u zemlji\u0161nim knjigama?<\/strong><\/summary>\n<p>Plomba ozna\u010dava da je podnesen zahtjev za upis u zemlji\u0161ne knjige o kojem sud jo\u0161 nije odlu\u010dio. Ona ne mora nu\u017eno predstavljati problem, ali mo\u017ee zna\u010diti da je u tijeku postupak koji bi mogao promijeniti vlasni\u0161tvo ili druga prava na nekretnini.<\/p>\n<\/details>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong>Mo\u017ee li se kupiti stan koji nije eta\u017eiran?<\/strong><\/summary>\n<p>Mo\u017ee, ali u tom slu\u010daju kupac ne kupuje stan kao posebnu nekretninu nego suvlasni\u010dki udio u cijeloj zgradi. Za takvu nekretninu nije mogu\u0107e ishoditi kredit kod banke.<\/p>\n<\/details>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong>Mo\u017ee li se dobiti kredit za nekretninu bez uporabne dozvole?<\/strong><br><\/summary>\n<p>Banka ne\u0107e odobiriti kredit za nekretninu koja nema uporabnu dozovolu ili dokument koji potvr\u0111uje zakonitost gradnje.<\/p>\n<\/details>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong>Kako provjeriti je li nekretnina legalna?<\/strong><br><\/summary>\n<p>Legalnost objekta provjerava se uvidom u gra\u0111evinsku i uporabnu dozvolu te usporedbom stvarnog stanja s projektom i podacima u katastru i zemlji\u0161nim knjigama. Isto mo\u017eete provjeriti putem ISPU sustava i uvidom u ZK ulo\u017eak.<\/p>\n<\/details>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong>Koliko ko\u0161ta provjera nekretnine prije kupnje?<\/strong><br><\/summary>\n<p>Provjera nekretnine prije kupnje u pravilu ko\u0161ta oko 100 eura po satu odvjetni\u010dkog rada, ali kona\u010dna cijena ovisi o slo\u017eenosti slu\u010daja i opsegu pravne analize. U nekim situacijama dovoljna je osnovna provjera zemlji\u0161nih knjiga i dokumentacije, dok je u slo\u017eenijim slu\u010dajevima potrebno analizirati katastar, gra\u0111evinske dozvole, terete ili eventualne sudske sporove.<\/p>\n\n\n\n<p>Sukladno odvjetni\u010dkoj tarifi, za usmene pravne upute i savjetovanje odvjetniku pripada nagrada od 50 bodova po satu, a vrijednost boda iznosi 2,00 eura. U praksi je mogu\u0107e dogovoriti i fiksnu cijenu za provjeru nekretnine, ovisno o slo\u017eenosti predmeta.<\/p>\n<\/details>\n\n\n\n<details class=\"wp-block-details is-layout-flow wp-block-details-is-layout-flow\"><summary><strong>Treba li anga\u017eirati odvjetnika prije kupnje nekretnine?<\/strong><\/summary>\n<p>Iako to nije zakonska obveza, pravna provjera nekretnine prije kupnje mo\u017ee sprije\u010diti brojne probleme poput sporova oko vlasni\u0161tva, skrivenih tereta ili nezakonite gradnje.<\/p>\n<\/details>\n\n\n<div class=\"gb-container gb-container-21bfef7a\">\n\n<div style=\"height:23px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Kupnja nekretnine jedna je od najve\u0107ih financijskih odluka u \u017eivotu, a pravna provjera dokumentacije mo\u017ee sprije\u010diti ozbiljne probleme poput sporova oko vlasni\u0161tva, skrivenih tereta ili nezakonite gradnje.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako planirate kupnju nekretnine i \u017eelite pravnu provjeru dokumentacije prije potpisivanja ugovora, slobodno nas kontaktirajte za savjet.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n<\/div>\n\n<style id=\"wpforms-css-vars-19-block-3df37baa-d850-4c60-8a88-14f0569148db\">\n\t\t\t\t#wpforms-19.wpforms-block-3df37baa-d850-4c60-8a88-14f0569148db {\n\t\t\t\t--wpforms-field-size-input-height: 43px;\n--wpforms-field-size-input-spacing: 15px;\n--wpforms-field-size-font-size: 16px;\n--wpforms-field-size-line-height: 19px;\n--wpforms-field-size-padding-h: 14px;\n--wpforms-field-size-checkbox-size: 16px;\n--wpforms-field-size-sublabel-spacing: 5px;\n--wpforms-field-size-icon-size: 1;\n--wpforms-label-size-font-size: 16px;\n--wpforms-label-size-line-height: 19px;\n--wpforms-label-size-sublabel-font-size: 14px;\n--wpforms-label-size-sublabel-line-height: 17px;\n--wpforms-button-size-font-size: 17px;\n--wpforms-button-size-height: 41px;\n--wpforms-button-size-padding-h: 15px;\n--wpforms-button-size-margin-top: 10px;\n\t\t\t}\n\t\t\t<\/style><div class=\"wpforms-container wpforms-container-full wpforms-block wpforms-block-3df37baa-d850-4c60-8a88-14f0569148db wpforms-render-modern\" id=\"wpforms-19\"><form id=\"wpforms-form-19\" class=\"wpforms-validate wpforms-form wpforms-ajax-form\" data-formid=\"19\" method=\"post\" enctype=\"multipart\/form-data\" action=\"\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2413\" data-token=\"43ad5fceb70bca1598440c3e4a7bc1c2\" data-token-time=\"1775908744\"><noscript class=\"wpforms-error-noscript\">Please enable JavaScript in your browser to complete this form.<\/noscript><div id=\"wpforms-error-noscript\" style=\"display: none;\">Please enable JavaScript in your browser to complete this form.<\/div><div class=\"wpforms-field-container\"><div id=\"wpforms-19-field_0-container\" class=\"wpforms-field wpforms-field-name\" data-field-id=\"0\"><label class=\"wpforms-field-label\" for=\"wpforms-19-field_0\">Ime i Prezime <span class=\"wpforms-required-label\" aria-hidden=\"true\">*<\/span><\/label><input type=\"text\" id=\"wpforms-19-field_0\" class=\"wpforms-field-medium wpforms-field-required\" name=\"wpforms[fields][0]\" aria-errormessage=\"wpforms-19-field_0-error\" required><\/div><div id=\"wpforms-19-field_1-container\" class=\"wpforms-field wpforms-field-email\" data-field-id=\"1\"><label class=\"wpforms-field-label\" for=\"wpforms-19-field_1\">Email <span class=\"wpforms-required-label\" aria-hidden=\"true\">*<\/span><\/label><input type=\"email\" id=\"wpforms-19-field_1\" class=\"wpforms-field-medium wpforms-field-required\" name=\"wpforms[fields][1]\" spellcheck=\"false\" aria-errormessage=\"wpforms-19-field_1-error\" required><\/div><div id=\"wpforms-19-field_3-container\" class=\"wpforms-field wpforms-field-number\" data-field-id=\"3\"><label class=\"wpforms-field-label\" for=\"wpforms-19-field_3\">Kontakt telefon<\/label><input type=\"number\" id=\"wpforms-19-field_3\" class=\"wpforms-field-medium\" name=\"wpforms[fields][3]\" step=\"any\" aria-errormessage=\"wpforms-19-field_3-error\" ><\/div><div id=\"wpforms-19-field_2-container\" class=\"wpforms-field wpforms-field-textarea\" data-field-id=\"2\"><label class=\"wpforms-field-label\" for=\"wpforms-19-field_2\">Va\u0161a poruka<\/label><textarea id=\"wpforms-19-field_2\" class=\"wpforms-field-medium\" name=\"wpforms[fields][2]\" aria-errormessage=\"wpforms-19-field_2-error\" ><\/textarea><\/div><\/div><!-- .wpforms-field-container --><div class=\"wpforms-submit-container\" ><input type=\"hidden\" name=\"wpforms[id]\" value=\"19\"><input type=\"hidden\" name=\"page_title\" value=\"\"><input type=\"hidden\" name=\"page_url\" value=\"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2413\"><input type=\"hidden\" name=\"url_referer\" value=\"\"><button type=\"submit\" name=\"wpforms[submit]\" id=\"wpforms-submit-19\" class=\"wpforms-submit\" data-alt-text=\"Slanje...\" data-submit-text=\"Po\u0161alji upit\" aria-live=\"assertive\" value=\"wpforms-submit\">Po\u0161alji upit<\/button><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/marcetic.hr\/wp-content\/plugins\/wpforms-lite\/assets\/images\/submit-spin.svg\" class=\"wpforms-submit-spinner\" style=\"display: none;\" width=\"26\" height=\"26\" alt=\"Loading\"><\/div><\/form><\/div>  <!-- .wpforms-container -->\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Kako provjeriti nekretninu prije kupnje &#8211; pravni vodi\u010d Kupnja nekretnine jedna je od najve\u0107ih financijskih odluka koju ve\u0107ina ljudi napravi u \u017eivotu. Kako bi se umanjili pravni i financijski rizici, nu\u017eno je prije sklapanja ugovora izvr\u0161iti detaljnu provjeru svih pravno &#8230; <\/p>\n<p class=\"read-more-container\"><a title=\"Kako provjeriti nekretninu prije kupnje &#8211; pravni vodi\u010d\" class=\"read-more button\" href=\"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/2025\/12\/14\/kako-provjeriti-nekretninu-prije-kupnje\/#more-2413\" aria-label=\"Read more about Kako provjeriti nekretninu prije kupnje &#8211; pravni vodi\u010d\">Read More<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2434,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[46,6,16],"tags":[],"class_list":["post-2413","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-kupoprodaja","category-obvezno-pravo","category-vlasnistvo"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2413","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2413"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2413\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2664,"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2413\/revisions\/2664"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2434"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2413"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2413"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/marcetic.hr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2413"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}