Otkaz i raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora

Prestanak ugovora o zakupu poslovnog prostora područje je gdje se najlakše griješi, i gdje greške najviše koštaju. Zakupodavci šalju otkaze koji ne proizvode učinak, zakupnici ostaju u prostoru uvjereni da im je ugovor “prešutno produljen”, a obje strane miješaju otkaz i raskid kao da je riječ o istoj stvari. U ovom vodiču prolazimo kroz sve načine na koje ugovor prestaje, rokove i formalnosti koje treba poštovati, te kroz sudsku praksu koja pokazuje gdje su granice.

Sadržaj

• Otkaz ili raskid: nije isto
• Kad ugovor prestaje sam od sebe
• Mit o “prešutnom produljenju”
• Otkaz ugovora na neodređeno vrijeme
• Kad zakupodavac može otkazati u svako doba
• Kad zakupnik može otkazati u svako doba
• Otkaz zbog povrede: pravo obje strane
• Formalnosti otkaza
• Otkaz “u nevrijeme”
• Posebni slučajevi: stečaj i radovi na prostoru
• Naknada za korištenje bez osnove
• Ulaganja zakupnika: pravo zadržaja postoji rijetko, i pod strogim uvjetima
• Što ako smatrate da je otkaz neopravdan
• Često postavljana pitanja

Otkaz ili raskid: nije isto

Ta dva pojma u svakodnevnom govoru, pa čak i u ugovorima, stalno se miješaju, a pravno su različiti. Otkaz je jednostrana izjava kojom se ugovor okončava bez potrebe da druga strana išta skrivi; tipično služi za prestanak ugovora na neodređeno vrijeme, uz poštovanje otkaznog roka. Raskid je prekid ugovora zbog povrede: jedna strana ne izvršava svoje obveze, pa druga zbog toga okončava odnos.

Utjeha za one koji su u vlastitom ugovoru pojmove pomiješali: sudovi gledaju sadržaj izjave, a ne naziv koji ste joj dali. Izjava nazvana “raskidom” pravno može djelovati kao otkaz i obrnuto, ovisno o tome što se njome stvarno traži i na temelju čega. Ipak, precizno nazivlje u ugovoru štedi rasprave kasnije.

Kad ugovor prestaje sam od sebe

Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje automatski, istekom ugovorenog roka (čl. 22. ZZKPP). Nije potreban otkaz, obavijest ni bilo kakva radnja bilo koje strane. Rok istekne i ugovor prestane.

Upravo iz te jednostavnosti izrasta najrašireniji mit u cijeloj ovoj materiji.

Mit o “prešutnom produljenju”

Kod najma stanova vrijedi poznato pravilo: ako stanar nastavi koristiti stan i plaćati najamninu, a najmodavac ne prigovori, smatra se da je ugovor prešutno obnovljen. Mnogi zakupnici poslovnih prostora vjeruju da isto vrijedi i za njih. Ne vrijedi.

ZZKPP kao poseban zakon cjelovito uređuje prestanak ugovora na određeno vrijeme, pa se opća odredba Zakona o obveznim odnosima o prešutnom obnavljanju zakupa (čl. 546. ZOO) na poslovni prostor ne primjenjuje. To je izričito potvrdio Vrhovni sud Republike Hrvatske (Rev-420/2010-2 od 31.3.2010.).

Praktična posljedica je oštrija nego što većina očekuje: zakupnik koji ostane u prostoru nakon isteka roka koristi ga bez valjane pravne osnove. To vrijedi čak i ako zakupodavac šuti i uredno prima zakupninu. Nikakav novi, prešutni ugovor time ne nastaje. Za zakupnika to znači da mu položaj ovisi isključivo o dobroj volji zakupodavca, koji ispražnjenje može zatražiti praktički bilo kada. Za zakupodavca pak znači da primanje uplata ne “aktivira” stari ugovor, ali i da naknadu za to razdoblje mora računati po tržišnoj, a ne po staroj ugovorenoj cijeni, o čemu smo pisali u vodiču o ugovoru o zakupu poslovnog prostora.

Pouka za obje strane ista je i jednostavna: ako suradnju želite nastaviti, sklopite novi ugovor ili aneks prije isteka roka. Šutnja i inercija ovdje ne rade ni za koga.

Otkaz ugovora na neodređeno vrijeme

Ugovor na neodređeno vrijeme prestaje otkazom (čl. 23. ZZKPP). Zakon pritom postavlja tri pravila koja vrijede ako ugovorom nije određeno drukčije.

Prvo, ugovor ne može prestati otkazom prije isteka jedne godine od sklapanja. Ta zaštitna granica je dispozitivna: strane je ugovorom mogu skratiti ili ukinuti.

Drugo, otkazni rok, ako nije ugovoren, iznosi 30 dana (čl. 24. ZZKPP).

Treće, otkaz se može dati samo prvog ili petnaestog dana u mjesecu, opet samo ako ugovorom nije određeno drukčije. Ovaj detalj se redovito previdi, a otkaz dan “pogrešnog” datuma otvara raspravu o tome kada je otkazni rok uopće počeo teći.

Kad zakupodavac može otkazati u svako doba

Neovisno o tome je li ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme i koliko traje, zakupodavac ga može otkazati u tri slučaja (čl. 26. ZZKPP).

Prvi: zakupnik i nakon pisane opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje. Redoslijed je bitan: prvo pisana opomena, pa tek onda otkaz. Otkaz bez prethodne opomene tamo gdje je zakon traži ranjiv je u sporu.

Vrijedi znati i što sve znači “korištenje protivno ugovoru”. U jednom stvarnom predmetu (Visoki trgovački sud, Pž-280/2023-2 od 14.3.2023.) zakupnik je prostor ugovoren za obavljanje nakladničke djelatnosti koristio samo za arhivu, primanje pošte i povremene sastanke. Sud je ocijenio da to nije obavljanje ugovorene djelatnosti i potvrdio otkaz. Dakle, i puko “držanje” prostora bez stvarnog vođenja djelatnosti može biti razlog za otkaz.

Drugi: zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od priopćenja pisane opomene. I ovdje je opomena preduvjet; sam dug, bez opomene i proteka roka, još nije osnova za otkaz. Ugovorom se ovaj režim često ublažava (dulji rokovi, dodatne opomene), što je dopušteno.

Treći: zakupodavac zbog razloga za koji sam nije odgovoran ne može koristiti svoj drugi poslovni prostor, pa mu ovaj treba natrag.

Kad zakupnik može otkazati u svako doba

Zrcalno pravo ima i zakupnik: ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to odredio ne dovede prostor u stanje u kojem ga je dužan predati odnosno održavati, zakupnik može otkazati ugovor u svako doba (čl. 27. ZZKPP).

I ovdje je redoslijed presudan: prvo pisani poziv s primjerenim rokom, tek onda otkaz. Isti obrazac vrijedi i za srodno pravo zakupnika da sam popravi prostor na trošak zakupodavca; Vrhovni sud je nedavno potvrdio (Rev-1137/2025-2 od 8.1.2026.) da zakupnik koji preskoči poziv i rok gubi pravo na naknadu, osim kod hitnih popravaka.

Otkaz zbog povrede: pravo obje strane

Uz posebne razloge iz prethodnog poglavlja, svaka ugovorna strana može otkazati ugovor u svako doba ako druga strana ne izvršava svoje obveze iz ugovora ili zakona (čl. 28. ZZKPP). Ovo pravo ne ovisi o tome je li ugovor sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.

Ovdje vrijedi jedna nijansa koju vrijedi znati: zakon ovo naziva “otkazom”, iako po sadržaju (prekid zbog povrede) funkcionalno odgovara onome što bismo u svakodnevnom govoru, i u općem obveznom pravu, nazvali raskidom. ZZKPP jednostavno koristi pojam “otkaz” šire nego ZOO. To znači da je terminološka zbrka djelomično ugrađena u sam zakon, ne samo u razgovorni jezik.

Pritom, ugovor se ne okončava neformalnom, usputnom izjavom. Izjava o otkazu ili raskidu mora ići kroz propisani kanal iz čl. 25. ZZKPP, u pisanom obliku i s jasnim sadržajem; usmena ili “usputna” izjava ne proizvodi pravni učinak.

Formalnosti otkaza

Otkaz se dostavlja pisano, preporučenom poštom (čl. 25. ZZKPP). Ako je ugovor solemniziran kod javnog bilježnika, otkaz se može dostaviti i putem javnog bilježnika, i taj put nosi značajnu prednost: bilježnik o dostavi sastavlja zapisnik, a ako druga strana na otkaz ne prigovori, taj zapisnik dobiva snagu ovršne isprave. Zakupodavac tako, bez parnice, dolazi do isprave na temelju koje može tražiti ispražnjenje prostora. Punom mehanizmu ovršnosti (uključujući i solemnizaciju kod javnog bilježnika) posvetili smo poseban vodič o ovršnoj klauzuli.

Usputna, ali skupa greška iz prakse: otkaz poslan običnom elektroničkom poštom ili izrečen usmeno, “u prolazu”, ne zadovoljava formu i ostavlja prostor za spor o tome je li ugovor uopće prestao.

Otkaz “u nevrijeme”

Postoji još jedna zaštita zakupnika koja se rijetko spominje, a stvarno se provjerava na sudu. Otkaz se ne smije dati u nevrijeme, u trenutku i na način da bi zakupnik zbog toga trpio nerazmjerno veliku štetu (čl. 1. st. 5. ZZKPP u vezi s čl. 547. st. 1. i čl. 212. st. 3. ZOO). Visoki trgovački sud je u već spomenutom predmetu (Pž-280/2023-2) to izričito provjeravao prije nego što je potvrdio valjanost otkaza. Ovo dakle nije teoretska mogućnost, nego stvaran korak koji sud provodi.

Za zakupnika to znači da, uz osporavanje osnovanosti samog otkaza, u obzir dolazi i argument da je otkaz, čak i inače opravdan, dan u trenutku koji mu je nerazmjerno štetan (na primjer, usred sezone za sezonsku djelatnost, ili prije nego što je stigao preseliti poslovanje). Ovo je vrijedan, često zaboravljen argument u pregovorima i u sporu.

Posebni slučajevi: stečaj i radovi na prostoru

Stečaj zakupnika. Ako nad zakupnikom bude otvoren stečajni postupak, stečajni upravitelj može otkazati ugovor o zakupu bez obzira na ugovoreno trajanje, uz pridržavanje zakonskog (ne ugovorenog) otkaznog roka (čl. 187. st. 1. Stečajnog zakona). Zakupodavac u tom slučaju ima pravo na naknadu štete zbog prijevremenog prestanka ugovora, ali tu tražbinu ostvaruje kao stečajni vjerovnik, u redu isplate unutar stečajnog postupka, ne izvan njega. Za zakupodavce koji dugoročno ugovaraju s manjim ili financijski nestabilnim zakupnicima, ovo je stvaran rizik koji vrijedi imati na umu, neovisno o tome koliko je ugovor inače dobro sastavljen.

Radovi zakupodavca na prostoru. Postoji i obrnuta situacija, gdje otkazno pravo dobiva zakupnik zbog postupanja zakupodavca. Ako zakupodavac želi izvoditi radove uređenja ili energetske obnove, mora zakupnika pisano obavijestiti najmanje 6 mjeseci unaprijed, a zakupnik ima pravo otkazati ugovor u roku od mjesec dana od primitka te obavijesti (čl. 13. ZZKPP). Ovo je posebno relevantno za zakupnike koji su uložili u uređenje prostora i ne žele se suočiti s dugotrajnim radovima usred korisnog vijeka tog ulaganja.

Naknada za korištenje bez osnove

Kad zakupnik ostane u prostoru nakon što je ugovor prestao (bilo istekom roka, otkazom ili raskidom), zakupodavac mu više ne može naplaćivati ugovorenu zakupninu, jer ta obveza s prestankom ugovora nestaje. Umjesto toga primjenjuju se pravila o stjecanju bez osnove (čl. 219. ZOO), a visina naknade odgovara tržišnoj zakupnini koju bi za taj prostor u tom razdoblju bilo moguće ostvariti, potvrđeno kroz dosljednu liniju prakse VSRH (Rev-1129/20-2, Rev-x-547/2017-2 od 14.4.2021.).

Ovo je dvosjekli podatak, i sad ga možemo potkrijepiti konkretnom presudom. Zakupodavac mora tu vrijednost dokazati, tipično financijskim vještačenjem, i ne može se jednostavno pozvati na staru ugovorenu cijenu kao paušal, a ni obrnuto, na tržišnu cijenu kao automatski, nesporan iznos. Vrhovni sud je to izričito potvrdio u sporu Grada Zagreba protiv zakupnika koji je prostor koristio bez ikad sklopljenog ugovora (Rev 4730/2019-2 od 4.1.2023.): korist koju je korisnik prostora imao “ne mora nužno odgovarati iznosu tržišne najamnine” koju bi vlasnik eventualno mogao ostvariti na tržištu. Sud je odbio gradski zahtjev temeljen na hipotetskoj, davno isteklog natječaja izvedenoj tržišnoj projekciji i umjesto toga primijenio realniji kriterij.

Za privatne zakupne odnose to znači: sud procjenjuje stvarnu korist koju je korisnik prostora imao, a tržišna zakupnina je važan, ali ne i jedini ili automatski kriterij za tu procjenu, obično utvrđen financijskim vještačenjem (kao u primjeru iz Dubrovnika opisanom u vodiču o ugovoru o zakupu poslovnog prostora). Zakupnik, s druge strane, ne može se braniti tvrdnjom da duguje samo (nižu) staru ugovorenu zakupninu; ona više nije mjerodavna nakon prestanka ugovora.

Ulaganja zakupnika: pravo zadržaja postoji rijetko, i pod strogim uvjetima

Zakupnik koji smatra da mu zakupodavac duguje naknadu za uložena sredstva u prostor (uređenje, adaptacija, oprema) ponekad pomisli da smije “zadržati ključeve” dok mu se ne isplati. To je opasna pretpostavka, jer pravo zadržaja (retencije) postoji samo pod strogim uvjetima, a u velikoj većini slučajeva ga jednostavno nema.

Ključno je razumjeti da je retencija akcesorno pravo: postoji samo ako postoji stvarna, dospjela tražbina koju osigurava. U predmetu u kojem je Vrhovni sud odbio priznati retenciju (VSRH, odluka br. 493/11 od 29.10.2012.) razlog nije bio “zakupac poslovnog prostora nikad nema pravo zadržaja” kao opće pravilo, nego činjenica da je taj konkretni zakupnik ugovorom izričito isključio svoje pravo na naknadu uloženog i preuzeo obvezu sam snositi trošak uređenja. Bez tražbine (jer je ugovorom otpisana), nema ni prava koje bi je osiguravalo.

Praktična poruka je preciznija nego gola tvrdnja “nema retencije”: ako je ugovorom isključeno pravo na naknadu ulaganja, ili takva tražbina jednostavno ne postoji, zakupnik nema što braniti zadržavanjem prostora. Ali ako zakupnik ima stvarnu, dospjelu, ugovorom neisključenu tražbinu za ulaganja o kojima je zakupodavac znao, retencija u načelu dolazi u obzir kao opći institut obveznog i stvarnog prava. Ono što nikad nije dobra ideja jest samostalno prosuditi je li vaša situacija ta druga, rjeđa, i na temelju te procjene zadržati prostor bez savjeta, jer je razlika između “imam pravo zadržati” i “protupravno uskraćujem posjed uz izloženost odštetnom zahtjevu” ovdje tanka i ovisi o konkretnim ugovornim odredbama.

Što ako smatrate da je otkaz neopravdan

Ovo je možda najvažnija praktična poruka cijelog vodiča, i ima izravnu potvrdu u sudskoj praksi. Zakupnik koji smatra da je otkaz neosnovan ne smije jednostavno ostati u prostoru kao oblik pritiska ili “samopomoći”.

Visoki trgovački sud (Pž-280/2023-2) izrazio je to nedvosmisleno: čak i u slučaju da je zakupodavac neosnovano otkazao ugovor, zakupnik zbog toga ne može nakon isteka otkaznog roka odbiti predati prostor, već protiv zakupodavca može pokrenuti spor radi naknade štete zbog neosnovanog otkaza.

Prevedeno na praktični jezik: prvo ispraznite prostor, pa tužite za štetu. Zadržavanje posjeda ne štiti vaša prava; naprotiv, izlaže vas zahtjevu za ispražnjenje, trošku postupka i naknadi za korištenje prostora bez osnove. Vaša prava iz eventualno neosnovanog otkaza ostvaruju se odštetnom tužbom, ne ostankom u prostoru.

Često postavljana pitanja

Ako i dalje koristim prostor nakon isteka ugovora, jesam li automatski dobio novi ugovor?

Niste. Prešutno produljenje ne vrijedi za poslovni prostor, čak i ako zakupodavac prima zakupninu bez prigovora. Koristite prostor bez pravne osnove, a suradnju treba formalizirati novim ugovorom ili aneksom.

Koliko iznosi otkazni rok ako ugovorom nije određen?

Trideset dana. Uz to, ako ugovorom nije drukčije određeno, otkaz se može dati samo prvog ili petnaestog dana u mjesecu.

Može li zakupodavac otkazati odmah, bez opomene, ako ne plaćam zakupninu?

Ne. Zakon traži pisanu opomenu i protek roka od 15 dana od njezina priopćenja. Tek nakon toga otkaz je moguć.

Mora li otkaz biti u pisanom obliku?

Da, i dostavlja se preporučenom poštom, a kod solemniziranih ugovora može i putem javnog bilježnika, što zakupodavcu donosi dodatnu prednost ovršnosti.

Što ako smatram da me zakupodavac neopravdano otkazao?

Prostor svejedno morate predati nakon isteka otkaznog roka. Svoja prava ostvarujete tužbom za naknadu štete zbog neosnovanog otkaza, a ne zadržavanjem prostora.

Mogu li zadržati poslovni prostor dok mi se ne isplati naknada za uložena sredstva?

Obično ne, jer u praksi je zakupnik ugovorom najčešće već isključio pravo na tu naknadu, a bez tražbine nema ni prava zadržaja. Ako imate stvarnu, dospjelu i ugovorom neisključenu tražbinu za ulaganja o kojima je zakupodavac znao, retencija u načelu dolazi u obzir, ali to je iznimka, ne pravilo, i vrijedi je provjeriti prije nego što na nju računate.

Što ako ja kao zakupnik odem u stečaj?

Stečajni upravitelj može otkazati vaš ugovor o zakupu bez obzira na ugovoreno trajanje, uz zakonski otkazni rok. Zakupodavac tada svoju eventualnu štetu prijavljuje kao stečajni vjerovnik.

Imate pitanja vezana za raskid ili otkaz ugovora o radu?
Slobodno nam se obratite!