Kako provjeriti nekretninu prije kupnje – pravni vodič

Kupnja nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka koju većina ljudi napravi u životu. Kako bi se umanjili pravni i financijski rizici, nužno je prije sklapanja ugovora izvršiti detaljnu provjeru svih pravno i činjenično relevantnih okolnosti vezanih uz nekretninu. U nastavku donosimo detaljan vodič kako provjeriti nekretninu u Republici Hrvatskoj.

U praksi se ova provjera naziva pravna analiza ili “due diligence” nekretnine i predstavlja ključan korak prije potpisivanja predugovora ili ugovora o kupoprodaji.

Kako provjeriti nekretninu prije kupnje – ukratko

Prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj potrebno je provjeriti nekoliko ključnih stvari:

• vlasništvo u zemljišnim knjigama
• postojanje hipoteka ili drugih tereta
• usklađenost katastra i zemljišnih knjiga
• legalnost objekta (građevinska i uporabna dozvola)
• status etažiranja
• eventualne sudske sporove ili plombe

Detaljna pravna provjera nekretnine prije kupnje može spriječiti ozbiljne pravne i financijske probleme.

Sadržaj:

• Pravni due diligence nekretnine – što sve obuhvaća?
• 1. Provjera u Zemljišnim knjigama
  • Što je ZK uložak i kako ga pronaći?
  • Kako čitati ZK izvadak (A, B, C list)
  • Povijesni izvadak
  • Društveno vlasništvo
  • Zabilježbe spora i aktivne plombe
• 2. Usklađenost s katastrom
  • Razlika između katastra i zemljišne knjige
  • Što ako podaci nisu usklađeni?
• 3. Status etažiranja i suvlasnički odnosi
  • Što znači kupnja suvlasničkog udjela?
  • Zašto banka zahtijeva etažiranje?
  • Dugovanja pričuve i upravitelj zgrade
• 4. Legalnost objekta i dozvole
  • Građevinska i uporabna dozvola
  • Objekt građen prije 15. veljače 1968.
  • Legalizacija i nezakonite dogradnje
• 5. Skriveni pravni rizici koje kupci često zanemaruju
  • Bračna stečevina i suglasnost bračnog druga
  • Suvlasnici i nerješeni ostavinski postupci
  • Služnosti i prava trećih osoba
  • Zabilježbe ovrhe i sudski sporovi
• 6. Provjera stanja na terenu
• 7. Provjera predugovora i ugovora o kupoprodaji
• 8. Checklist – što provjeriti prije potpisivanja ugovora
• Najčešća pitanja kupaca nekretnina

Pravni due diligence nekretnine – što sve obuhvaća?

• zemljišne knjige
• katastar
• status etažiranja
• legalnost gradnje
• sudske sporove
• stvarno stanje na terenu

1. Provjera u Zemljišnim knjigama

Što je ZK uložak i kako ga pronaći?

Zemljišne knjige su javni registri koje vodi općinski sud, a u njima su upisani pravni odnosi vezani uz nekretnine (vlasništvo, tereti, zabilježbe itd.).

Pristup zemljišnim knjigama moguć je svim osobama javno putem suda ili putem portala oss.uredjenazemlja.hr

Razlikujemo nekoliko varijanti u odnosu na ZK uloške:

Uredan ZK uložak

– Ako nekretnina ima uredan i aktivan ZK uložak, moguće je odmah provjeriti:

• tko je vlasnik,
• postoje li tereti ili hipoteke,
• postoje li zabilježbe sporova ili plombe.

Novi ZK uložak (obnova ili povezivanje)

U slučaju obnove, povezivanja ili osnivanja nove zemljišne knjige, nekretnina može dobiti novi broj ZK uloška.

Tu nastaju dva česta problema:

• Ako imate samo stari broj uloška, putem online servisa nije moguće utvrditi koji je novi dodijeljeni broj.
• Ako imate samo novi uložak, povijesni pregled ne prikazuje pravni slijed prije osnivanja novog uloška.

Posljedica može biti:

• nemogućnost utvrđivanja potpunog pravnog kontinuiteta vlasništva,
• otežano dokazivanje kako je vlasništvo prelazilo s osobe na osobu,
• rizik da su u novom ulošku upisani vlasnici bez jasnog povijesnog slijeda.

Dodatni problem je situacija kada je stari uložak brisan, pa putem javnog servisa više nije vidljiv, odnosno radi se o praznom ulošku.
U gornjem lijevom kutu i dalje će pisati ime suda, a desnom kutu broj uloška, no svi ostali relevantni podaci iz A,B i C lista biti će prazni

U takvim slučajevima potrebno je zatražiti uvid u zemljišne knjige i utvrditi što se točno dogodilo s uloškom.

Knjiga položenih ugovora (KPU).

KPU je prijelazni registar koji se vodio za:

• stanove otkupljene na temelju stanarskog prava,
• ugovore sklopljene prije potpunog uređenja zemljišnoknjižnog sustava.

U tim slučajevima vlasništvo se nije stjecalo klasičnim upisom u zemljišnu knjigu, već polaganjem ugovora kod suda,

Iako je takvo vlasništvo pravno valjano, u praksi se često javlja problem jer:

• zgrada nije etažirana,
• nije provedeno povezivanje KPU-a i zemljišne knjige,
• nije jasno definirano suvlasništvo na zemljištu.

Za takvu vrstu nekretnine neće biti moguće ishoditi kredit kod banke.

Nekretnina uopće nije upisana u zemljišne knjige

U rijetkim, ali ozbiljnim slučajevima, nekretnina uopće nije evidentirana u zemljišnim knjigama.

Razlozi mogu biti:

• nikada nije proveden upis,
• zemljišne knjige su uništene (ratna razaranja 90-ih),
• koriste se povijesne knjige iz starijih razdoblja (npr. talijanske gruntovnice na otocima).

U takvim situacijama potrebno je provesti dodatno pravno istraživanje, često uključujući:

• arhivske izvode,
• sudsku obnovu zemljišne knjige,
• dokazivanje vlasništva kroz isprave i posjed.

Kupnja takve nekretnine bez prethodnog rješavanja statusa predstavlja vrlo visok pravni rizik.

Kako čitati ZK izvadak (A, B, C list)

Zemljišnoknjižni izvadak (ZK izvadak) sastoji se od tri dijela, a svaki od njih ima drugačiju pravnu funkciju. Kod kupnje nekretnine važno je znati što se u kojem dijelu provjerava.

A list – Posjedovnica

Sadrži osnovne podatke o nekretnini:

• broj katastarske čestice
• površinu
• način uporabe (npr. kuća, oranica, dvorište)

Ovdje provjeravate odgovara li opis nekretnine onome što kupujete.

B list – Vlastovnica

Prikazuje:

• tko je vlasnik
• s kojim suvlasničkim udjelom
• postoji li više suvlasnika

Ovo je najvažniji dio za kupca jer pokazuje tko smije raspolagati nekretninom.
Ako je upisano više osoba, svi suvlasnici moraju sudjelovati u prodaji.

C list – Teretovnica

Sadrži sva ograničenja i opterećenja, primjerice:

• hipoteke
• prava služnosti (npr. pravo prolaza)
• zabrane otuđenja i opterećenja
• zabilježbe ovrhe ili spora

Upisi u C listu mogu značajno utjecati na vrijednost i sigurnost kupnje, stoga je potrebno pažljivo provjeriti svaku zabilježbu.

Povijesni izvadak

Povijesni ZK izvadak omogućuje uvid u:

• prethodne vlasnike
• promjene tereta i upisanih prava
• zabilježbe sporova u prošlosti
• prijenose vlasništva i konverzije prava

Za razliku od aktualnog izvatka, koji prikazuje samo trenutno stanje, povijesni izvadak otkriva kako je vlasništvo “nastajalo” i prenosilo se kroz vrijeme.

Provjera povijesnog izvatka važna je kako bi se utvrdio potpuni pravni kontinuitet vlasništva i izbjegli rizici poput:

• neprovedenih nasljeđivanja
• brisanih, ali spornih tereta
• nesukladnosti između starog i novog ZK uloška

U praksi, upravo se u povijesnom izvatku često otkriju problemi koji nisu vidljivi u aktualnom stanju ZK izvatku.

Društveno vlasništvo

U praksi se i dalje često susrećemo s nekretninama na kojima je u zemljišnim knjigama upisano društveno vlasništvo – institutom iz prošlog stoljeća odnosno razdoblja prije privatnog vlasništva nekretnina.

Takav upis sam po sebi ne znači da nekretnina nije u privatnom vlasništvu prodavatelja, ali može ukazivati na neriješene imovinskopravne odnose.

Posebno je potrebno obratiti pažnju kada:

• nisu jasno određeni suvlasnički omjeri
• nekretnina nije etažirana
• u vlasničkom listu postoji više osoba bez jasno definiranih udjela

U situaciji kada postoji više suvlasnika, a upisano je društveno vlasništvo, postupak brisanja i usklađivanja zemljišnoknjižnog stanja može biti složen i dugotrajan, za razliku od slučaja kada je upisan samo jedan vlasnik.

Dodatnu pažnju zahtijevaju slučajevi u kojima se kao nositelj prava pojavljuje Republika Hrvatska ili pravni prednici bivših društvenih poduzeća.
U takvim situacijama preporučljivo je provjeriti status nekretnine s Državnim nekretninama d.o.o. koje upravljaju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske.

Kupnja nekretnine s neriješenim društvenim vlasništvom bez prethodne pravne provjere može značajno otežati upis vlasništva ili kasniju prodaju.

Zabilježbe spora i aktivne plombe

Na vrhu svakog zemljišnoknjižnog uloška nalazi se oznaka „Aktivne plombe“.

Plomba je oznaka da je zemljišnoknjižnom sudu podnesen prijedlog za upis, ali o njemu još nije odlučeno.
Drugim riječima, radi se o postupku koji je u tijeku.

Plomba sama po sebi ne znači automatski problem, ali znači da se pravno stanje nekretnine može promijeniti.

U praksi, kod stambenih zgrada s velikim brojem stanova, često postoje aktivne plombe koje se odnose na:

• prijenose vlasništva drugih stanova
• upise hipoteka
• brisanja tereta

Takve plombe najčešće nisu razlog za zabrinutost ako se ne odnose na nekretninu koju kupujete.

Kada plomba može predstavljati ozbiljan rizik?

Problem nastaje ako se plomba odnosi na vašu nekretninu i to osobito na:

• zabilježbu spora
• ovršni postupak
• prijedlog za upis hipoteke
• prijenos vlasništva koji još nije proveden

Zabilježba spora znači da je u tijeku sudski postupak koji može utjecati na vlasništvo ili druga prava na nekretnini.

U takvoj situaciji kupac preuzima značajan pravni rizik jer sudska odluka može dovesti do promjene vlasništva ili ograničenja prava, a obzirom da je zabilježba vidljiva svim trećim osobama, kupac se ne može pozivati da za nju nije znao.

Posebno je važno razumjeti da u zemljišnim knjigama vrijedi načelo prvenstva – redoslijed zaprimanja prijedloga određuje čije će pravo imati prednost.

Zato je nužno provjeriti:

• na što se plomba točno odnosi
• kada je zaprimljena
• tko ju je podnio

2. Usklađenost s katastrom

Uz zemljišne knjige, potrebno je provjeriti i katastarski status nekretnine.

Razlika između katastra i zemljišne knjige (gruntovnice)

Katastar i zemljišna knjiga vode se kao dva odvojena sustava, ali imaju različitu funkciju.

Katastar evidentira tehničke podatke o nekretnini — položaj, oblik, površinu i način uporabe čestice.
Zemljišna knjiga evidentira pravne odnose — vlasništvo, terete, služnosti i druga stvarna prava.

Jednostavno rečeno:

• katastar govori što i gdje je nekretnina,
• zemljišna knjiga govori tko je vlasnik i koja prava postoje.

Važna je razlika i u tome što katastar državna evidencija dok je su zemljišne knjige evidencije sudova koje vodi zemljoknjižnim odjelima pri općinskim sudovima. Njihov drugi naziv je gruntovnica.

Iako katastar sadrži podatke o posjedniku (tzv. posjedovni list), ti podaci nemaju istu pravnu snagu kao upis u zemljišnoj knjizi.

U slučaju nesklada između katastra i zemljišne knjige, mjerodavno je stanje upisano u zemljišnim knjigama, jer se upravo zemljišnoknjižni upis smatra dokazom vlasništva i uživa načelo povjerenja u zemljišne knjige.

Drugim riječima, činjenica da je netko evidentiran kao posjednik u katastru ne znači nužno da je i pravni vlasnik nekretnine.

U praksi se često događa da je u katastru kao posjednik upisana jedna osoba, dok je u zemljišnoj knjizi kao vlasnik upisana druga. U takvoj situaciji pravno relevantnim smatra se isključivo zemljišnoknjižni upis, sve dok se eventualni spor ne riješi sudskim putem.

U idealnoj situaciji podaci u oba sustava trebaju biti usklađeni. Međutim, zbog povijesnih razloga (stare izmjere, dogradnje, promjene granica čestica, neprovedeni elaborati), u praksi su razlike česte.

Što ako podaci nisu usklađeni?

Jedan od najčešćih problema u praksi proizlazi iz razdoblja kada su se promjene evidentirale samo u katastru, dok prijenos vlasništva nije bio proveden u zemljišnim knjigama.
Razlozi su bili različiti – od pokušaja izbjegavanja poreznih obveza do nedovoljno uređenog sustava i nepoznavanja pravnih posljedica ili jednostavne omaške pri upisu.

Posljedica takvog postupanja danas je čest nesklad između katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja.

Primjerice, u katastru može biti evidentirano da osoba koristi česticu površine 400 m², dok je u zemljišnoj knjizi kao vlasnik upisana samo za 200 m². Takva razlika predstavlja ozbiljan pravni problem jer kupac formalno može steći vlasništvo samo nad površinom upisanom u zemljišnoj knjizi.

U takvoj situaciji potrebno je provesti postupak usklađenja, a to najčešće uključuje:

• prikupljanje relevantne dokumentacije (ugovori, rješenja, stare izmjere)
• izradu geodetskog elaborata od strane ovlaštenog geodeta
• potvrdu elaborata u katastru
• podnošenje prijedloga za provedbu promjene u zemljišnoj knjizi

Tek nakon provedbe usklađenja i upisa u zemljišnu knjigu pravno stanje smatra se uređenim.

orat kojeg mora potvrditi katastar. Kako bi se uskladilo katastarsko i gruntovno stanje, morate napraviti zahtjev za promjenom podataka u katastru. Jednom kad su gruntovnica i katastar usklađeni, vlasništvo je provedeno, a papiri su usklađeni te provedeni po zakonu.

3. Status etažiranja i suvlasnički odnosi

Kod kupnje stana ili poslovnog prostora, jedno od ključnih pitanja jest: je li nekretnina etažirana?

Etažiranje znači da je zgrada pravno podijeljena na posebne dijelove (stanove, poslovne prostore) te da je svaki od njih samostalno upisan u zemljišnim knjigama kao posebna vlasnička jedinica, odnosno da svaki od njih ima potvrdu da je samostalna uporabna cjelina.

Ako zgrada nije etažirana, pravno gledano ne kupujete stan – već suvlasnički udio u cijeloj nekretnini.

Etažno vlasništvo bitno je ne miješati s etažama kuće ili stana. Tako na jednome katu stambene zgrade možemo imati nekoliko etažnih cjelina. (npr. treći kat neke zgrade čine stanovi E-10 do E-15.)

Što znači kupnja suvlasničkog udjela kada nekretnina nije etažirana?

Kupnja suvlasničkog udjela znači da postajete vlasnik određenog idealnog dijela zgrade (npr. 85/1000), ali ne i konkretno određenog stana u pravnom smislu.

To u praksi znači:

• stan koji koristite nije samostalno upisan kao posebna nekretnina
• svaka odluka vezana uz nekretninu zahtijeva suglasnost suvlasnika
• eventualni sporovi među suvlasnicima ili trećim osobama mogu otežati korištenje ili prodaju
• kupac preuzima rizik neriješenih odnosa među suvlasnicima

Iako se u praksi često zna „koji je stan čiji“, bez etažiranja ta podjela nema punu pravnu sigurnost.

Zašto banka zahtijeva etažiranje?

Etažno vlasništvo je u pravilu preduvjet za stambeni kredit.

Razlog je jednostavan: banka mora upisati hipoteku na točno određenu nekretninu.

Ako stan nije etažiran, banka ne može upisati hipoteku na „stan“, nego samo na idealni suvlasnički dio cijele zgrade, što za banku predstavlja previsok rizik i potencijalne probleme.

U praksi, upravo neetažirane nekretnine najčešće uzrokuju probleme kod financiranja kupnje.

Dugovanja pričuve i uloga upravitelja zgrade

Prije kupnje stana važno je provjeriti:

• postoji li dugovanje pričuve
• vodi li se spor protiv ili između suvlasnika
• postoji li kredit zgrade (npr. za energetsku obnovu, fasadu, krov…)

Iako dug pričuve formalno tereti vlasnika koji ne podmruje svoje obveze, u praksi kupac može biti izložen pritiscima za podmirenje dugovanja kako bi izbjegao ovršne postupke ili zatezne kamate.

Preporučljivo je zatražiti potvrdu upravitelja zgrade o stanju pričuve i eventualnim dugovanjima.

Kada nekretnina nije etažirana – može li se etažirati naknadno?

Ako zgrada nije etažirana, potrebno je provjeriti:

• postoji li uporabna dozvola ili dokument koji ju zamijenjuje
• jesu li svi suvlasnici suglasni
• postoji li tehnička dokumentacija potrebna za izradu etažnog elaborata

Postupak etažiranja uključuje pribavu potvrde n samostalnim uporabnim cjelinama, izradu etažnog elaborata, sklapanje međuvlasničkog ugovora te upis u zemljišne knjige, a bez suglasnosti suvlasnika postupak može biti znatno otežan.

Kupnja neetažirane nekretnine bez jasnog plana etažiranja predstavlja povećani pravni i financijski rizik te gotovo nikad nije dobra opcija.

Ako Vas zanima više o temi etažiranja pogledajte naše članke etažiranje nekretnine i zašto je bitno, postupak etažiranja i etažiranje bez pristanka suvlasnika.

4. Legalnost objekta i dozvole

Građevinska i uporabna dozvola

Prije nego što zaključite kupoprodajni ugovor, osnovno je provjeriti da li nekretnina ima uporabnu dozvolu ili dokument koji zamjenjuje uporabnu dozvolu, odnosno arhitektonski snimak izvedenog stanja upisan u zemljišne knjige.

Ako nema uporabne dozvole, a zgrada je izgrađena u posljednjih 60-ak godina, postoji mogućnost da je objekt nezakonit.

U tom slučaju ponovno nećete moći ishoditi kredit od banke, te ovisno o lokaciji i nizu drugih okolnosti riskirate da nekretninu u budućnosti morate i ukloniti.

Objekt građen prije 15. veljače 1968.

Za starije objekte moguće je pribaviti uvjerenje o izgradnji prije 1968. godine, koje se izdaje kao dokaz zakonitosti gradnje na temelju kojeg je moguće zatražiti izdavanje uporabne dozvole.

Ovo je mnogo bolja varijanta od prethodne, no ona i dalje iziskuje dodatne troškove i rad prije nego što ishodite uporabnu dozvolu.

Legalizacija i nezakonite dogradnje

Iako trenutno nije moguće legalizirati već postojeće objekte, Hrvatskom saboru je sa 138. sjednice upućen prijedlog izmjena Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama prema kojima će se moći legalizirati samo zgrade izgrađene do 21. lipnja 2011.

Dakle, sve zgrade izgrađene poslije tog datuma neće biti moguće legalizirati.

Da li je nekretnina postojala prije 21. lipnja 2011. možete provjeriti putem informacijskog sustava prostornog uređenja odabirom digitalne ortofotokarte iz 2011. godine – https://ispu.mgipu.hr/

5. Skriveni pravni rizici koje kupci često zanemaruju

Bračna stečevina i suglasnost bračnog druga

Ako je nekretnina stečena za vrijeme trajanja braka, u pravilu se smatra bračnom stečevinom, bez obzira na to tko je formalno upisan kao vlasnik u zemljišnim knjigama.

To znači da, iako je u zemljišnoj knjizi upisan samo jedan bračni drug, drugi bračni drug može imati suvlasničko pravo.

U takvoj situaciji prodaja bez suglasnosti drugog bračnog druga može biti osporena. U praksi se stoga često zahtijeva:

• pisana suglasnost bračnog druga
• ili njegova izričita izjava da nekretnina nije bračna stečevina

Isto vrlo često zahtijevaju i banke prilikom dizanja kredita.

Kupnja bez provjere ovog aspekta može dovesti do sudskog spora i poništenja pravnog posla. Sudska praksa već postoji, a slučajevi nisu nimalo rijetki.

Ustavna odluka Us-III-103/2008 promijenila je dotadašnju sudsku praksu i zaključuje da odluka o tome koje pravo ima prednost (bračni drug ili kupac), treba procijenjivati u svakom slučaju pojedinačno.

To nazivamo “questio facti”, tj. činjenično pitanje.

Okolnosti su različite od slučaja do slučaja, pa nema jednoznačnog odgovora na to pitanje. U postupku se dokazuje savjesnost i poštenje svakog od sudionika.

Suvlasnici i nerješeni ostavinski postupci

Ako je nekretnina u suvlasništvu više osoba, svi suvlasnici moraju sudjelovati u prodaji.

Problem nastaje kada:

• jedan od suvlasnika nije dostupan
• suvlasnik je preminuo, a ostavinski postupak nije proveden
• vlasništvo je preneseno, ali nikada nije provedeno u zemljišnim knjigama

U takvim slučajevima formalno stanje u zemljišnim knjigama ne odgovara stvarnom stanju.

Kupac može potpisati ugovor, ali neće moći provesti upis vlasništva dok se prethodno ne riješe suvlasnički odnosi.
U slučaju da ipak uspije upisati vlasništvo riskira tužbe od strane izvanknjižnih vlasnika koji također polažu pravo na nekretninu.

Služnosti i prava trećih osoba

U zemljišnim knjigama mogu biti upisana prava trećih osoba koja značajno utječu na korištenje nekretnine, primjerice:

• pravo prolaza
• pravo doživotnog stanovanja
• pravo plodouživanja
• pravo građenja

Takva prava ostaju na snazi i nakon promjene vlasnika.

Primjerice, ako je upisano pravo doživotnog stanovanja u korist treće osobe, kupac neće moći slobodno raspolagati nekretninom dok to pravo traje. Isti je slučaj i s pravom nužnog prolaza koje najčešće nalazimo u praksi. Iako se radi o Vašoj nekretnini, nećete moći izbrisati služnost bez valjanog razloga.

Zato je nužno pažljivo analizirati C list i razumjeti stvarni doseg svakog upisanog prava.

Zabilježbe ovrhe i sudski sporovi

Zabilježba ovrhe ili sudskog spora predstavlja ozbiljan rizik za kupca.

Ako je protiv vlasnika pokrenut ovršni postupak, nekretnina može biti predmet prisilne prodaje. Kupnja takve nekretnine bez prethodnog rješavanja ovrhe može dovesti do dugotrajnog sudskog postupka. Ako je zabilježba ovrhe bila upisana prilikom kupnje, nećete se moći pozivati na to da za ovrhu niste znali.

Zabilježba spora znači da je u tijeku sudski postupak koji može utjecati na vlasništvo ili druga prava na nekretnini. Iako sama zabilježba ne znači automatski gubitak prava, kupac ulazi u pravnu nesigurnost.

Kupnja nekretnine pod sporom bez stručne procjene predstavlja znatno povećani pravni i financijski rizik.

6. Provjera stanja na terenu

Pravna dokumentacija nije uvijek dovoljna. Prije kupnje nekretnine važno je provjeriti odgovara li stvarno stanje na terenu podacima iz dokumentacije i zemljišnih knjiga.

To možete učiniti osobno, ali je često preporučljivo angažirati stručnjaka poput geodeta, arhitekta ili građevinskog inženjera koji može uočiti nepravilnosti koje prosječan kupac teško primijeti.

U praksi se često pojavljuju situacije u kojima je objekt tijekom godina dograđen ili izmijenjen bez odgovarajuće dozvole,

primjerice:

• nadograđene terase ili balkoni pa čak i cijeli katovi
• zatvorene lođe i zajednički prostori zgrade
• dograđene garaže ili pomoćni objekti
• pomaknute međe ili ulazak objekta na susjednu parcelu

Takve izmjene mogu predstavljati pravni problem jer stvarno stanje ne odgovara odobrenom projektu ili podacima u katastru i zemljišnim knjigama.

Ako se utvrdi da je dio objekta izgrađen nezakonito, moguće posljedice uključuju:

• obvezu legalizacije (ako je moguća) ili uklanjanje objekta
• novčane kazne i potencijalne sudske sporove sa suvlasnicima
• probleme pri upisu vlasništva
• poteškoće prilikom dobivanja kredita ili buduće prodaje nekretnine

Zbog toga je važno prije kupnje provjeriti da objekt u stvarnosti odgovara projektnoj dokumentaciji i evidencijama u službenim registrima.

7. Provjera predugovora i ugovora o kupoprodaji

Iako je ovaj vodič primarno usmjeren na provjeru pravnog statusa nekretnine prije kupnje, važno je naglasiti da predugovor i kupoprodajni ugovor predstavljaju zasebnu i vrlo važnu pravnu temu.

U praksi se često događa da kupci pažljivo provjere nekretninu, ali ne obrate dovoljno pažnje na sadržaj ugovora koji potpisuju.

U ugovoru bi, između ostalog, trebalo jasno definirati:

• točan opis nekretnine koja se prodaje
• kupoprodajnu cijenu i način plaćanja
• rokove za isplatu i predaju nekretnine
• izjavu prodavatelja da na nekretnini ne postoje skriveni tereti ili prava trećih osoba
• uvjete za eventualni raskid ugovora

Posebno je važno paziti na sadržaj predugovora i kapare, jer pogrešno formulirane odredbe mogu dovesti do gubitka uplaćenog iznosa ili dugotrajnih sudskih sporova.

Zbog toga se prije potpisivanja ugovora preporučuje da ga pregleda stručna osoba kako bi se osiguralo da kupac točno zna što kupuje, pod kojim uvjetima i uz kakve pravne posljedice.

8. Checklist – što provjeriti prije potpisivanja ugovora

• Vlasništvo – je li prodavatelj upisan kao vlasnik u zemljišnim knjigama i ima li pravo raspolagati nekretninom.
• Terete na nekretnini – hipoteke, služnosti, zabrane otuđenja, prava trećih osoba i druga ograničenja upisana u C listu.
• Aktivne plombe – provjerite postoje li neriješeni prijedlozi za upis koji bi mogli promijeniti pravno stanje nekretnine.
• Bračnu stečevinu – ako je nekretnina stečena u braku, može biti potrebna suglasnost bračnog druga.
• Legalnost gradnje – postoji li građevinska i uporabna dozvola ili drugi dokument koji potvrđuje zakonitost objekta.
• Usklađenost katastra i zemljišnih knjiga – provjerite podudaraju li se podaci o čestici, površini i objektu.
• Status etažiranja – ako kupujete stan, provjerite kupujete li etažirani stan ili samo suvlasnički udio.
• Dugovanja vezana uz nekretninu – mogu postojati dugovi za pričuvu, režije ili komunalne naknade.
• Sudske sporove i ovrhe – provjerite vodi li se postupak koji može utjecati na vlasništvo.
• Energetski certifikat – obvezan je za većinu nekretnina koje se prodaju i daje uvid u energetsku učinkovitost objekta.

Najčešća pitanja kupaca nekretnina

Kako provjeriti tko je vlasnik nekretnine?

Vlasništvo se provjerava u zemljišnim knjigama putem zemljišnoknjižnog izvatka. U B listu (vlastovnici) vidljivo je tko je upisan kao vlasnik nekretnine i s kojim suvlasničkim udjelom.

Što znači plomba u zemljišnim knjigama?

Plomba označava da je podnesen zahtjev za upis u zemljišne knjige o kojem sud još nije odlučio. Ona ne mora nužno predstavljati problem, ali može značiti da je u tijeku postupak koji bi mogao promijeniti vlasništvo ili druga prava na nekretnini.

Može li se kupiti stan koji nije etažiran?

Može, ali u tom slučaju kupac ne kupuje stan kao posebnu nekretninu nego suvlasnički udio u cijeloj zgradi. Za takvu nekretninu nije moguće ishoditi kredit kod banke.

Može li se dobiti kredit za nekretninu bez uporabne dozvole?

Banka neće odobiriti kredit za nekretninu koja nema uporabnu dozovolu ili dokument koji potvrđuje zakonitost gradnje.

Kako provjeriti je li nekretnina legalna?

Legalnost objekta provjerava se uvidom u građevinsku i uporabnu dozvolu te usporedbom stvarnog stanja s projektom i podacima u katastru i zemljišnim knjigama. Isto možete provjeriti putem ISPU sustava i uvidom u ZK uložak.

Koliko košta provjera nekretnine prije kupnje?

Provjera nekretnine prije kupnje u pravilu košta oko 100 eura po satu odvjetničkog rada, ali konačna cijena ovisi o složenosti slučaja i opsegu pravne analize. U nekim situacijama dovoljna je osnovna provjera zemljišnih knjiga i dokumentacije, dok je u složenijim slučajevima potrebno analizirati katastar, građevinske dozvole, terete ili eventualne sudske sporove.

Sukladno odvjetničkoj tarifi, za usmene pravne upute i savjetovanje odvjetniku pripada nagrada od 50 bodova po satu, a vrijednost boda iznosi 2,00 eura. U praksi je moguće dogovoriti i fiksnu cijenu za provjeru nekretnine, ovisno o složenosti predmeta.

Treba li angažirati odvjetnika prije kupnje nekretnine?

Iako to nije zakonska obveza, pravna provjera nekretnine prije kupnje može spriječiti brojne probleme poput sporova oko vlasništva, skrivenih tereta ili nezakonite gradnje.