Kako provjeriti nekretninu prije kupnje?

Kupnja nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka koju većina ljudi napravi u životu. Kako bi se umanjili pravni i financijski rizici, nužno je prije sklapanja ugovora izvršiti detaljnu provjeru svih pravno i činjenično relevantnih okolnosti vezanih uz nekretninu. U nastavku donosimo detaljan vodič kako provjeriti nekretninu u Republici Hrvatskoj.

1. Provjera u Zemljišnim knjigama

Zemljišne knjige su javni registri koje vodi općinski sud, a u njima su upisani pravni odnosi vezani uz nekretnine (vlasništvo, tereti, zabilježbe itd.). Pristup zemljišnim knjigama moguć je svim osobama javno putem suda ili putem portala oss.uredjenazemlja.hr

a) Postojanje ZK uloška ili novi uložak

Nekretnina može imati:

• ZK uložak – ako postoji, moguće je odmah provjeriti sve bitne podatke.
• Novi ZK uložak – u slučaju da je došlo do obnove zemljišne knjige, moguće je da je formiran novi uložak, nažalost, ako je uložak dobio novi broj, a vi imate stari, nije moguće vidjeti koji broj je dodijeljen novoj čestici.
• Nepostojanje ZK uloška – moguće je da nekretnina nikada nije upisana u zemljišne knjige. U tom slučaju najvjerojatnije je da ona postoji u KPU – knjizi položenih ugovora. Isto tako, u nekim katastarskim općinama nije moguć online uvid u zemljišne knjige što će značiti da naizgled zk. uložak ne postoji. Tada je potrebno dodatno istražiti kako i zašto nekretnina nije evidentirana.

b) Vlastovnica, posjedovnica, teretovnica

ZK uložak sastoji se od tri dijela:

• Posjedovnica (A list): osnovni opis nekretnine (katastarska čestica, površina, kultura itd.).
• Vlastovnica (B list): prikazuje tko je aktualni vlasnik i s kojim udjelom.
• Teretovnica (C list): navodi sva opterećenja poput hipoteka, prava služnosti, zabrana otuđenja i opterećenja.

c) Povijesni izvadak

Povijesni ZK izvadak omogućuje uvid u:

• prethodne vlasnike
• promjene tereta i prava
• eventualne povijesne sporove ili konverzije prava

Uvijek je pametno prije kupnje provjeriti i povijesni izvadak kako bi se utvrdio potpuni pravni slijed vlasništva.

d) Društveno vlasništvo

Vrlo su česti slučajevi kada je na nekretninama i dalje upisano društveno vlasništvo. Na ovo je posebno bitno paziti u slučaju kada nisu određene točni vlasnički omjeri odnosno kada nekretnina nije etažirana. U slučaju da nekretnina ima više vlasnika, a na zk. ulošku je upisano društveno vlasništvo, isto će biti teže izbrisati nego u slučaju kada postoji samo 1 vlasnik.
U slučaju dvojbe oko vlasništva preporučljivo je i obratiti se Državnim nekretninama d.o.o. koje upravljaju nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

e) Zabilježbe spora

Svaki zemljišnoknjižni uložak u gornjem lijevom kutu sadržavat će i oznaku “Aktivne plombe:”.
Plomba je oznaka zaprimljenog, ali neriješenog prijedloga na temelju kojeg se zahtjeva provedba nekog upisa u zemljišne knjige. Vrlo je važno provjeriti sve plombe za nekretninu koju planirate kupiti.
Postojanje aktivne plombe ne znači uvijek razlog za brigu.
U slučaju kada uložak ima puno vlasnika i odnosi se primjerice na stambenu zgradu, gotovo uvijek će biti aktivno nekoliko plombi te ne mora nužno značiti razlog za brigu.

No, moguć je i slučaj kada plomba označava upravo zabilježbu spora na nekretnini ili dijelu nekretnine koji Vi želite kupiti.
To znači da je u tijeku sudski postupak koji može utjecati na vlasništvo ili druga prava, odnosno da se oko nekretnine još uvijek vodi sudski spor u pogledu vlasništva. Naravno to predstavlja ozbiljan rizik za kupca.

2. Usklađenost s katastrom

Uz zemljišne knjige, potrebno je provjeriti i katastarski status nekretnine.

• Provjerite da se podaci o čestici u katastru podudaraju s onima u zemljišnoj knjizi, prije svega to se odnosi na površinu i izgled čestice.
• Uvid se također može napraviti putem portala oss.uredjenazemlja.hr
• Ako postoji nesklad, to može otežati prijenos vlasništva ili korištenje nekretnine.
• Prilikom kupnje, uvijek je preporučljivo uskladi zemljišnoknjižno i katastarsko stanje.

3. Status etažiranja

• Ukoliko primjerice kupujete stan, jedna od najbitnijih stvari je provjera je li nekretnina etažirana.
• Provjerite je li nekretnina etažirana, kao i mogućnost budućeg etažiranja ako to trenutačno nije slučaj.
• Ako nekretnina nije etažirana, kupujete suvlasnički udio u cijeloj nekretnini (npr. zgradi), a ne konkretan stan.
• Etažno vlasništvo na nekretnini također je preduvjet za ishođenje kredita od banke. Bez etažnog vlasništva banka ne može upisati hipoteku na stan koji kupujete i stoga nećete moći ishoditi kredit.
• Za više informacija na temu etažiranja pogledajte naš članak.

4. Legalnost objekta

a) Građevinska i uporabna dozvola

• Provjerite postoji li građevinska dozvola (ili građevinska potvrda) te uporabna dozvola ili dokument koji zamjenjuje uporabnu dozvolu odnosno arhitektonski snimak izvedenog stanja upisan u zemljišne knjige.
• Ako nema uporabne dozvole, a zgrada je novije gradnje, postoji mogućnost da je objekt nezakonit ili neupotrebljiv.
• U tom slučaju ponovno nećete moći ishoditi kredit od banke niti upisati nekretninu u zemljišne knjige.

b) Objekt građen prije 15. veljače 1968.

• Za starije objekte moguće je pribaviti uvjerenje o izgradnji prije 1968. godine, koje se izdaje kao dokaz zakonitosti gradnje na temelju kojeg je moguće zatražiti izdavanje uporabne dozvole.

5. Provjera stanja na terenu

• Osobno ili putem stručnjaka (npr. geodeta ili arhitekta) provjerite odgovara li stanje na terenu dokumentaciji.
• Neki objekti mogu biti dograđeni ili izmijenjeni bez dozvole – takva gradnja može predstavljati pravni problem.
• Primjerice nadograđena terasa, zatvorene lođe ili ulazak objekta u susjednu parcelu.
• U slučaju razlika, moguće su i kazne, rušenje nezakonitih dijelova ili otežan upis u zemljišne knjige.

6. Dodatni savjeti

• Angažirajte odvjetnika – kako biste izbjegli moguće zamke.
• Provjerite status vlasnika – je li osoba upisana kao jedini vlasnik, postoje li suvlasnici ili ostavinski postupci.
• Zatražite energetski certifikat – obvezan je za većinu nekretnina u prometu.
• Provjerite komunalne priključke i dugovanja – mogu postojati dugovi za režije, pričuvu ili komunalne naknade.

U slučaju da ste zainteresirani za kupnju nekretnine slobodno nam se obratite kako bi za Vas detaljno provjerili sve što Vas zanima o potencijalnoj nekretnini.