ETAŽIRANJE BEZ PRISTANKA SUVLASNIKA
Etažiranje, odnosno uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine, standardno zahtijeva pisanu suglasnost svih suvlasnika. O postupku etažiranja pisali smo u prošlom članku, no ostaje pitanje što kada potpis suvlasnika izostane?
USKRATA PRISTANKA SUVLASNIKA
Prema članku 73. stavku 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZVDSP), suvlasnik može uskratiti suglasnost za uspostavu etažnog vlasništva samo ako bi takva uspostava ograničila ili isključila prava koja mu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela.
U prošlosti, sudovi su odbijali prijedloge za razvrgnuće suvlasništva uspostavom etažnog vlasništva bez suglasnosti svih suvlasnika, često određujući civilnu diobu kao alternativu. Međutim, Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev-1553/13-2 od 8. siječnja 2014. zaključio je da je sud ovlašten razvrgnuti suvlasničku zajednicu uspostavom etažnog vlasništva čak i bez suglasnosti svih suvlasnika. Ovo je moguće pod uvjetom da uspostava etažnog vlasništva ne ograničava ili isključuje prava drugih suvlasnika koja im pripadaju na temelju njihovog prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela.
Dakle, etažiranje bez pristanka svih suvlasnika moguće je putem sudskog postupka razvrgnuća suvlasništva, pod uvjetom da se time ne narušavaju prava drugih suvlasnika.
IZVANPARNIČNO RAZVRGNUĆE SUVLASNIŠTVA
Kada suvlasnici odbijaju potpisati novi međuvlasnički ugovor odnosno protive se uspostavi etažnog vlasništva potrebno je pokrenuti izvanparnični postupak razvrgnuća suvlasništva uspostavom etažnog vlasništva.
Postupak je ovlašten pokrenuti jedan ili više suvlasnika koji imaju odgovarajući suvlasnički dio (primjerice vlasnici etaže E-3).
Kako u predmetnoj situaciji ne postoji suglasnost svih suvlasnika, sud je kao jednu od pretpostavaka za razvrgnuće dužan utvrditi je li suvlasnički dio osobe koja predlaže razvrgnuće odgovarajući u smislu odredaba ZVDSP-a.
Radi se o znanju kojim sud ne raspolaže te je potrebno izvesti dokaz vještačenjem. U tom slučaju sud će često kao prethodno pitanje rješavati jesu li suvlasnički omjeri odgovarajući.
Vještak će dati nalaz i mišljenje na prethodni elaborat ako on postoji ili će izraditi novi. Nakon toga potrebno je elaborat potvrditi kod nadležnog tijela kao i u “običnom” postupku etažiranja.
Nakon svega navedenog sud će raspolagati s dovoljno podataka te biti u mogućnosti uspostaviti etažno vlasništvo. Sud može uspostaviti etažno vlasništvo čak i u slučaju daljnjeg izostanka suglasnosti jednog ili više suvlasnika.
Zaključno, sud može donijeti odluku o razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnine i bez suglasnosti jednog ili više suvlasnika ako su za takvo razvrgnuće ispunjene ostale pretpostavke. ZVDSP propisuje da se vlasništvo posebnog dijela može uspostaviti kad postane pravomoćna odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti stana, odnosno druge prostorije, kao i kad nadležno tijelo na temelju elaborata etažiranja izrađenog po vještaku potvrdi da je stan, odnosno druga prostorija samostalna uporabna cjelina te da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Razvrgnuće se može provesti ako sud utvrdi da protivljenje suvlasnika razvrgnuću nema osnovu u zakonu. Svrha sudskog razvrgnuća suvlasništva je omogućavanje razvrgnuća kada nema suglasnosti svih suvlasnika pa nema razloga zašto se razvrgnuće u tom slučaju ne bi moglo provesti uspostavom etažnog vlasništva.
PARNIČNO RAZVRGNUĆE SUVLASNIŠTVA
Ipak, u slučaju da neki od suvlasnika ima opravdani prigovor na uspostavu etažnog vlasništva u smislu čl. 73. st. 2. ZVDSP-a sud će stranke morati uputiti u parnični postupak.
Čl. 73. st. 2. navodi sljedeće:
Niti jedan suvlasnik nekretnine ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu vlasništva posebnoga dijela drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se uspostavom novoga vlasništva posebnoga dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenoga vlasništva posebnoga dijela.
Primjerice, kada bi se neki od suvlasnika usprotivio da neka prostorija iz elaborata pripada njemu ili svim stanarima, a ne osobi koja ju pokušava prisvojiti, sud bi ukoliko postoje dovoljno opravdani razlozi morao stranke uputiti u parnični postupak.
Dakle, ako ne postoje prigovori suvlasnika ili oni nisu opravdani, sud nema nikakve prepreke da o postupku odluči izvanparničnim putem.
S druge strane, ako netko od suvlasnika po ocjeni suda ipak ima opravdani razlog za prigovor, sud će stranke morati uputiti u parnični postupak.
Imate problema s etažiranjem ili trebate pravni savjet?
Slobodno nam se obratite!