etažiranje nekretnine
Što je etažiranje?
Etažiranje je pravni i tehnički postupak kojim se jedna nekretnina dijeli na više samostalnih uporabnih/etažnih cjelina. Etažno vlasništvo bitno je ne miješati s etažama kuće ili stana. Tako na jednome katu stambene zgrade možemo imati nekoliko etažnih cjelina.
Primjerice treći kat neke zgrade čine stanovi E-10 do E-15.
Etažiranje omogućuje da svaki stan, poslovni prostor, garaža ili drugi dio zgrade postane zasebna jedinica s jasno definiranim vlasništvom.
Kako se etažiranje odvija u praksi?
Zamislimo da u jednoj zgradi postoji deset stanova i tri poslovna prostora. Ako zgrada nije etažirana, cijela nekretnina se u zemljišnim knjigama vodi kao jedna cjelina, a svi vlasnici su upisani kao suvlasnici bez preciznog određivanja tko je vlasnik kojeg dijela. Iako oni naravno tvrde da znaju točno kojeg dijelu su vlasnici, to zapravo nije tako.
To može uzrokovati brojne probleme prilikom prodaje, nasljeđivanja, podizanja kredita ili samog raspolaganja nekretninom.
Prilikom etažiranja, vlasnici dobivaju poseban vlasnički list u zemljišnim knjigama.
Tako će sada vlasnički list, osim što će uključivati opis nekretnine, sadržavati i oznaku etažnog vlasništva svakog od suvlasnika (npr. E-13), ali i suvlasnički udio koji oni imaju u odnosu na cijelu zgradu.
Suvlasnički udjeli bit će u omjeru prema broju djeljivim s 10 (100,1000 ili 10000).
Na taj način vlasnik svake samostalne cjeline znat će točno u kojem je omjeru vlasnik u odnosu na cijelu nekretninu ali i ostale suvlasnike.
Tako ćemo na vlasničkom listu (ZK ulošku) ispod teksta primijetiti da je stan upisan pod etažom E-8, te da je njegov suvlasnički omjer u odnosu na cijelu nekretninu 580/10000. Stan je i dalje označen kao S3, neto površine 54,68 čm, ali to ne utječe na broj etaže niti suvlasnički udio u cijeloj nekretnini.
U ovom slučaju, etaža E-8 čini 5.8% udjela u cijeloj zgradi.
Zašto je etažiranje važno?
Etažiranje je važno prvenstvo kako bi svaki od suvlasnika nekretnine znao točno što je njegovo vlasništvo, te u kojem je ono omjeru prema cijeloj nekretnini.
Pokušat ćemo na nekoliko najčešćih primjera objasniti zašto je etažiranje iznimno važno.
1. Mogućnost podizanja kredita i stavljanja hipoteke
Bez etažiranja: Ako stan nije etažiran, on nije pravno odvojena jedinica u zemljišnim knjigama. To znači da banka ne može prihvatiti stan kao sredstvo osiguranja za hipotekarni kredit, jer on pravno ne postoji kao zasebna jedinica. Banke će odbiti dati kredit na takvu nekretninu ili će tražiti dodatna sredstva osiguranja.
S etažiranjem: Kada je stan etažiran, banka ga može prihvatiti kao osiguranje za hipoteku jer postoji jasno definiran vlasnički list u zemljišnim knjigama. Vlasnik može podići kredit i koristiti stan kao jamstvo.
U ovom slučaju vidimo da ne samo da je etažiranje iznimno važno za kupca nekretnine već i za prodavatelja. Ukoliko vaša nekretnina nije etažirana, uvelike si smanjujete mogućnost prodaje, obzirom da većina kupaca nekretnine kupuje upravo putem bankarskog kredita.
To se također odnosi na slučaj kada svoju postojeću nekretninu koja nije etažirana želite koristiti kao zalog pri podizanju novog kredita. Banka Vam jednostavno neće odobriti kredit odnosno uzeti Vašu nekretninu kao zalog za novi kredit.
2. Olakšana kupoprodaja nekretnine
Bez etažiranja: Ako zgrada nije etažirana, kupoprodaja stana može biti komplicirana jer kupac zapravo kupuje suvlasnički udio u cijeloj nekretnini, umjesto konkretne stambene jedinice.
S etažiranjem: Kupoprodaja postaje jednostavna jer kupac kupuje konkretan stan koji je pravno definiran i upisan u zemljišne knjige.
Ne samo da kupac neće moći ishoditi kredit kod banke, već za nekretninu koja nije etažirana on nikada nije siguran koji je točno dio nekretnine kupio. Ovdje do problema u praksi dolazi najčešće kada više suvlasnika smatra da polaže pravo na neke zajedničke prostorije kao što su tavan ili podrum, ostave, šupe, dijelovi hodnika, balkoni i slično.
3. Jasno definirani troškovi održavanja i režija
Bez etažiranja: Vlasnici stanova u neetažiranoj zgradi često imaju problema s podjelom troškova režija i održavanja. Može doći do nesuglasica jer nije jasno definirano koliko tko treba plaćati.
S etažiranjem: Svaka jedinica ima vlastite troškove režija, koji se obračunavaju prema stvarnoj potrošnji ili idealnim suvlasničkim dijelovima.
U neetažiranoj zgradi troškovi vode i struje često se dijele prema dogovoru među stanarima, što naravno može izazvati nesuglasice. Nakon etažiranja, svaki stan ima svoje brojilo i troškovi se plaćaju prema stvarnoj potrošnji. Ista je situacija i s plaćanje zajedničke pričuve za održavanje zgrade ili korištenjem parkirnih mjesta.
Zaključak
Kada sagledamo cijelu situaciju jasno je vidljivo da etažiranje nekretnine zapravo ima samo prednosti.
Etažiranjem ćete svakako povećati vrijednost vaše nekretnine, ali i izbjeći potencijalne glavobolje u budućnosti.
1 thought on “etažiranje nekretnine”