Kako se “riješiti” zaštićenih najmoprimaca?

Pitanje zaštićenih najmoprimaca godinama se nije rješavalo te su vlasnici nekretnina uvijek ostali oštećeni. Naknade za najamninu su bile mizerne te su višestruko odstupale od tržišne cijene.

Konačno, nakon presude europskog suda Statileo protiv Hrvatske, stupio je na snagu Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. te donesen Pravilnik o Registru stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, a Ministarstvo je objavilo Javni poziv za prijavu u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci.

Tako je na neki način upravo Europa natjerala Hrvatsku da riješi pitanje zaštićenih najmoprimaca.

Program je proveden u 3 faze:
U prvoj fazi, koja je već započela ustrojava se Registar stanova te se upisuju zaštićeni najmoprimci i podstanari kao i vlasnici nekretnina.
U drugoj fazi donosi se program mjera za izvršenje.
U trećoj fazi koja započinje 01.01.2025. počinje provedba mjera koja uključuje plaćanje najamnine po tržišnoj cijeni za prva 3 mjeseca, a potom i finalni dogovor između najmoprimca i vlasnika.

Kao prvi korak potreban za rješavanje ove “pravne trakavice” potrebno je napraviti Prijavu u registar zaštićenih najmoprimaca.

Prijavu popunjavaju i vlasnik stana i najmoprimac, a može se dostaviti putem emaila na adresu: provedba.Statileo@mpgi.hr

Prijavu možete preuzeti na: https://mpgi.gov.hr/UserDocsImages/Stanovanje/2024_04_23_Obrazac_Registar_stanova.docx

Rok za podnošenje prijave ističe 15. srpnja 2024.!

Uz popunjeni obrazac stranke su obavezne dostaviti i svu ostalu dokumentaciju s kojom raspolažu a osobito:
– ugovor o najmu stana ili sudsku presudu koja takav ugovor zamjenjuje

– dokaz vlasništva nad stanom (izvadak iz zemljišnih knjiga, kupoprodajni ugovor, rješenje o nasljeđivanju, i dr.).

Dokumentaciju je po potrebi moguće dostaviti i naknadno, ali je bitno da se prijava podnese u zadanom roku.

Što ako propustite rok za prijavu?

Čak i ako propustite rok, a stan je naveden u popisu stanova po jedinicama lokalne samouprave i/ili u bazi podataka APN-a, nadležni upravni odjel jedinice lokalne samouprave će, na zahtjev Ministarstva, bez odgode provjeriti činjenice vezane uz status stana na licu mjesta i o utvrđenim činjenicama obavijestiti službenu osobu. U tom slučaju, ako se utvrdi da je u stanu uistinu zaštićeni najmoprimac, a nekretnina je u privatnom vlasništvu, službena osoba će bez odgode upozoriti obje stranke te im odrediti dopunski rok za podnošenje prijave najkasnije do 31. kolovoza 2024.

Ako vlasnik stana i zaštićeni najmoprimac propuste prijaviti stan u Registar unutar dodatnog roka, tada se zaštićeni najam s posebnim uvjetima pretvara u standardni najam na neodređeno vrijeme. U takvom slučaju, najmoprimac mora plaćati prosječnu najamninu koju bi platio da je sklopio uobičajeni ugovor s vlasnikom stana. Također, vlasnik stana gubi pravo na solidarnu naknadu ako mu je ta naknada bila odobrena.

Koje mogućnosti rješavanja previđa zakon? Što ću dobiti ako se prijavim?

Zakon previđa sljedeće programske mjere:

1. nagodba između stranaka

2. isplata iznosa koji prema zakonu pripada zaštićenom najmoprimcu, ova mjera znači iseljenje iz stana i njegova predaja u posjed vlasniku.

3. useljenje zaštićenog najmoprimca u stan u vlasništvu Republike Hrvatske za koji plaćaju minimalnu najamninu, uz pravo otkupa tog stana po cijeni koja se određuje prema posebnoj formuli.

4. zamjene stanova između vlasnika i Republike Hrvatske u kojem slučaju zaštićeni najmoprimac ostaje živjeti u stanu u kojem je smješten, a dosadašnji vlasnik dobiva drugu nekretninu u vlasništvu Republike Hrvatske.

5. otkup stan od vlasnika i ostanak zaštićenog najmoprimaca u stanu, koja se određuje prema posebnoj formuli.

Četvrta i peta programska mjera smatraju se alternativnim mjerama, a koja će se među njima odabrati, ovisi isključivo o volji vlasnika stana, sve pod uvjetom da se vlasnik stana za njih prethodno opredijeli. (čitaj: zaštićeni najmoprimac ne može tražitit od vlasnika da proda ili zamjeni svoj stan).
Ako se stranke opredijele za neku od ovih programskih mjera, obvezne su radi provedbe održati sastanak sa Ministarstvom do 15.09.2025.

Na zaštićenog podstanara mogu se primijeniti isključivo druga ili treća programska mjera, osim ako vlasnik stana i zaštićeni podstanar suglasno ne zatraže sklapanje nagodbe pred službenom osobom u kojoj će sporazumno odrediti drugi način izvršenja.

Subvencija najamnine prije provedbe mjera

Ako je stan upisan u Registar, od 01. siječnja 2025. počinje provedba Programa mjera odnosno prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50 % iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50 %. !

Kako izračunati iznos najamnine koji možete očekivati?

Iznos prosječne mjesečne najamnine utvrđuje se množenjem početne visine najamnine (Pn) s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom geografske lokacije (Kg).

Početna visina prosječne najamnine propisuje se Programom mjera, a iznosi najmanje 7,50 eura po četvornome metru površine stana te se svake godine usklađuje sa stopom inflacije koju objavljuje Državni zavod za statistiku. Odluku o usklađenju donosi nadležni ministar do kraja tekuće godine za sljedeću godinu.

(4) Koeficijent položaja u zgradi (Kp) iznosi:

– 1 za tipske i etažne stanove

– 0,80 za podrumske stanove

– 0,90 za suterenske i tavanske stanove.

Koeficijent geografske lokacije (Kg) iznosi:

– 1,25 za stanove koji se nalaze u Gradu Zagrebu, Zagrebačkoj županiji i jedinicama lokalne samouprave područja kojih graniče s obalom Jadranskog mora – 1,00 za stanove koji se nalaze u ostalim jedinicama lokalne samouprave.

Rješenje o prosječnoj najamnini Rješenjem donosi Ministarstvo a otprema se strankama do 15.02.2025.
Sve uplate uplaćuju se na račun vlasnika stana, iznimno, ako zaštićeni najmoprimac nije u mogućnosti plaćati iznos određene najamnine odnosno taj iznos prelazi 25% njegovih ukupnih mjesečnih primanja, taj iznos pokriti će Republika Hrvatska. U tom slučaju zaštićeni najmoprimac plaća 25% a republika Hrvatska 75%.

Najamnine će se plaćati za period od 01.01 do 31.03.2025. godine.

U slučaju ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem tri mjeseca uzastopno, zaštićeni najam prestaje po sili zakona! U tom slučaju najmoprimac je obvezan osloboditi stan i predati ga vlasniku u roku od 30 dana od pravomoćnosti rješenja!

Za stan od 50m2 u Zagrebu, koji se nalazi na prvome katu to bi iznosilo:

50 (Površina stana) x 7,50 eur (Pn) x 1,00 (Kp) x 1,25 (Kg) = 468,75 EUR.

Tako bi ukupni iznos za period od 3 mjeseca iznosio 1,406.25 EUR.

Što ako se neka od stranaka ne odluči za programsku mjeru?

Ako zaštićeni najmoprimac dostavi izjavu, a vlasnik stana propusti i dopunski rok za dostavu izjave, smatra se da se odlučio za mogućnost da mu se stan oslobodi od osoba i stvari i preda u posjed.

Ako vlasnik stana dostavi izjavu, a zaštićeni najmoprimac propusti i dopunski rok za dostavu izjave, smatra se da se opredijelio za drugu programsku mjeru (isplata i iseljenje iz stana). U tom je slučaju u tijeku postupka moguće da se zaštićeni najmoprimac naknadno izjasni za treću programsku mjeru

Što ako stranke odustanu od provedbe mjera?

Ako vlasnik stana ili zaštićeni najmoprimac u tijeku provedbe Programa mjera pisanom obavijesti ili konkludentnim činom odustane od odabrane programske mjere ili provedba odabrane programske mjere ne uspije zbog bilo kojeg razloga uzrokovanog ponašanjem jedne ili obiju stranaka, na stranke se primjenjuje treća programska mjera u skladu s odredbama ovoga Zakona.
Iznimno od stavaka 1. i 2. ovoga članka, na predmet se primjenjuje druga programska mjera ako to izrijekom zatraži zaštićeni najmoprimac.

Što ako se stranke opredijele za različite programske mjere?

U slučaju kada se stranka opredijele za različite programske mjere, Ministarstvo će prvo obavijestiti obje stranke, a zatim pokušati dogovoriti sastanak između stranaka radi pokušaja nagodbe.
U slučaju da su odnosi između stranaka trajno narušeni taj sastanak može se održati i odvojeno, a rok za održavanje sastanaka je do 31. prosinca 2025.

Ako stranke niti na sastanku ne postignu sporazum, Ministarstvo donosi Rješenje kojim će se na stranke primijeniti treća programska mjera – useljenje najmoprimca u stan u vlasništvu Republike Hrvatske.

Pravo na naknadu za “izgubljenje” godine – solidarna naknada

Vlasniku stana priznaje se pravno na naknadu za godine koje mu je bilo onemogućeno korištenje stana.
To se odnosi na stanove kojima je u bivšoj SFRJ pravo vlasništva bilo ograničeno stanarskim pravom, imovina bila oduzeta i na stanove kojima je Zakonom o najmu stanova (96) bilo ograničeno pravo vlasništva.

Republika Hrvatska isplaćuje solidarnu naknadu u paušalnom i neoporezivom iznosu od 1 eurocenta po četvornome metru površine stana dnevno od 5. studenoga 1996. do 1. siječnja 2025.

To bi značilo da za stan od 50 kvadrata na kojem je stanarsko pravo postojalo od 5. studenog 1996. (ili prije) vlasniku pripada: 0,01 EUR x 50 (kvadratura stana) x 10,315 (broj dana od 5. studenog 1996 do 1. siječnja 2025.) = 5.157,00 EUR.

Zahtjev za isplatu solidarne naknade podnosi se nadležnom ministarstvu do 15. travnja 2025.

Postupak za isplatu naknade se vodi pred ministarstvom u upravnom postupku, a mora biti proveden najkasnije do 01.09.2026.

Imate još pitanja vezana za zaštićene najmoprimce i ostvarivanje svojih prava?
Slobodno nam se obratite!