Ugovor o kupoprodaji – što mora sadržavati i na što paziti

Što je ugovor o kupoprodaji?

Ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu određenu stvar ili pravo, a kupac se obvezuje platiti ugovorenu cijenu i preuzeti predmet kupoprodaje.

Radi se o jednom od najčešćih ugovora u praksi, koji se koristi kod kupnje:

• nekretnina
• vozila
• opreme i robe
• ali i kod prijenosa određenih prava

I upravo zato je važno razumjeti što takav ugovor mora sadržavati.

Institut kupoprodaje uređen je člancima 376. – 475. Zakona o obveznim odnosima, a u nastavku ćemo navesti njegove najbitnije karakteristike.

Oblik ugovora – mora li biti pisan?

U pravilu:

• kupoprodaja nekretnina → obvezno pisani oblik
• ostali kupoprodajni ugovori → mogu biti i usmeni

Međutim, u praksi se pisani oblik uvijek preporučuje, jer štiti obje strane i olakšava dokazivanje prava ako dođe do spora.

Bitni sastojci ugovora o kupoprodaji

Da bi ugovor imao pravni učinak odnosno bio valjan on mora sadržavati barem ove elemente:

1. Predmet kupoprodaje (stvar ili pravo)

Predmet može biti:

• pokretna stvar (npr. vozilo, oprema)
• nepokretna stvar (nekretnina)
• pravo (npr. autorsko pravo)

Važno je da:

• stvar mora biti u pravnom prometu (nije moguće prodati stvari izvan prometa kao što je npr. more ili morska obala)
• može biti i buduća stvar ( npr. brod koji se tek ima izgraditi)
• prodavatelj ne mora nužno biti vlasnik, ali tada postoje posebna pravila

Kupoprodaja tuđe stvari obvezuje ugovorne strane, ali kupac koji nije znao (niti morao znati) da je stvar tuđa, može u određenim slučajevima raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.

2. Cijena

Cijena mora biti:

• određena (točan iznos) ili
• barem odrediva

Ako cijena nije ni određena ni odrediva – ugovor nema pravni učinak.
Dakle, nije moguće sklopiti ugovor o kupoprodaji pa zatim naknadno odrediti cijenu.

Kod trgovačkih ugovora (koji se sklapaju između trgovaca/pravnih osoba koje obavljaju neku djelatnost) postoji iznimka, gdje se cijena može utvrditi prema:

• uobičajenoj tržišnoj cijeni
• ili prema odluci suda ako se ne može drugačije odrediti

Kupoprodaja prava

Kod kupoprodaje prava ne prodaje se stvar, nego neko imovinsko pravo, npr.:

• pravo potraživanja novca
• pravo korištenja
• autorsko ili srodno pravo
• udio u nekom pravu

Drugim riječima:

predmet kupoprodaje nije fizički predmet, nego pravna ovlast.

Spornim pravom može se trgovati, ali postoje iznimke.

Primjerice, odvjetnik ili nalogoprimac ne smije kupiti sporno pravo čije mu je ostvarivanje povjereno.

Takvi ugovori su ništetni.

Zašto je važno pravilno sastaviti ugovor o kupoprodaji?

Dobro sastavljen ugovor:

• sprječava nesporazume
• jasno definira prava i obveze
• smanjuje rizik skupih i dugotrajnih sudskih sporova

No, u praksi se mnogi problemi javljaju ne zato što ugovor ne postoji, već zato što nije precizno sastavljen.
Vrlo je čest slučaj gdje se kod kupoprodaje koriste takozvani “šprancirani” ugovori.
Iako oni mogu biti odlična polazna točka, svaki pravni odnos valja tumačiti samostalno te ne postoji univerzalni ugovor koji može predvidjeti sve.

Upravo zbog toga bitno je prije sastavljanja kupoprodajnog ugovora posavjetovati se s odvjetnikom, a naročito kada se radi o kupoprodaji nekretnina ili stvari i prava veće vrijednosti.

Na što osobito obratiti pozornost prilikom kupoprodaje nekretnine možete pročitati u našem članku.

Ako Vas zanima više o kupoprodaji ili trebate pomoć pri sastavljanju ugovora slobodno nam se obratite!